房地產是好投資嗎? 買房之前先思考「3項」理財小撇步

▲▼房子,買房,豪宅,走廊。(圖/Pixabay)

▲有些人會以房地產作為投資方式。(圖/Pixabay)

文/喬納森‧克雷蒙

俗話說「自己的家最好」,但理由卻不是人們所想的那樣。就算是房屋市場有時起伏很大,還是有許多人認為買屋是一個最好的投資。事實上,房地產確實很受大家歡迎,以至於人們到達退休年限時,房屋幾乎占了他們所累積財富的一半。

然而如果你真正去深究那些相關數字,你將會發現,房產並非讓你財富增加的最好途徑。但你也不用失望:它們仍然算是一個非常好的投資。

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思考買房的成本和利益

對前述的說法覺得有點困惑?讓我們先從房價升值的慘澹歷史說起。到2008 年為止的30 年間,根據房地產財務公司「房貸美」(Freddie Mac)的數據,房價每年爬升大約4.7%,只比每年3.8% 的通貨膨脹率高一點點。此外,擁有一座房屋會比租屋者有更多的費用要付,譬如地產稅、維修費、房屋保險。這些費用很容易就可以到達房價的3%。現在,讓我們把這個3% 從30 年間的平均增值4.7% 中扣除,很顯然的,剩下的根本就無法抵銷通貨膨脹。

這其實沒什麼好奇怪的,因為房屋下方的土地確實是會適度的升值,就像是馬克.吐溫所說的那句名言,「趕快去買土地吧,因為它們已經不再出產了」。只不過你頭頂上方的屋頂,還有圍繞著你的四堵牆,可都是會貶值的資產─如果不花大把錢細心呵護的話─就有可能會失去價值。想想裝修房屋所能得到的報酬,你就會清楚了。

許多人認為重新裝修房屋是一種投資,但如果你真的把房屋整修,打算之後再出售,研究結果表明你只能拿回所花掉錢的一部分而已。譬如說起居間裡的沙發,圍繞餐桌擺放的椅子,這些重新裝修的物件已經絕不可能像送來第一天時那麼光鮮亮麗。慢慢的,這些東西日益毀壞,缺口裂痕一一浮現,很快的,你的房屋又需要重新整修了。

那麼,為什麼屋主常常會說那是他們最好的投資呢?理由可能有二:首先,就算每年的增值並不是很高,但卻會讓人感覺上很不錯,特別是把時間和複利投資也列入考慮之後。舉例來說,如果我們暫時忽略掉擁有房屋會碰到的花費,只把眼光放在每年4.7% 的增值上,那麼在30 年間,你所擁有房屋的價值可能會升值大約300%。

其次,許多屋主在買房子的時候都會用抵押貸款,那就會使得從房子所能獲得利益顯得更大。前面提到你的房子會增值300%,假定你的房子當初的價值是10 萬美元,現在就變成了40萬美元,感覺上已經很不錯了。但如果你當年是貸款買屋,自備款是房價的20%,其他80% 是貸款,也就是頭期款付了2 萬美元,所以你現在的感覺等於是2 萬美元變成了40 萬美元,感覺就更好了。而且因為你是屋主,所以你可以享受房價增值的全部果實。在實際效益上,抵押貸款實際上跟房價增值有互為影響的關係,也就是說你可以利用借來的錢創造利潤。

問題是,這個作法有時會讓你的整體財務狀況陷入險境─我們在第1 章中已經討論過這個主題。它甚至也有可能在房地產價格走低時加劇你的損失。舉例而言,2006 年中期,房地產價格開始下跌,人們發現他們的房屋淨值也跟著下滑,很快的,他們的房屋所值已經低於所欠下的抵押貸款。由於房價下跌和貸款結合在一起,會將理財帶入意想不到險境,所以除非你有把握擁有那座房子至少五年,或最好是七年以上,否則你就應該不要考慮購屋。

甚至於在房價上升也不見得就一定會對屋主有利。在你擁有一座房子的頭幾年裡,你的房屋淨值很低,但卻有大筆抵押貸款債務。在這種情況下,你確實有可能因為房市上揚而得利。舉例而言,你買了一座價值25 萬美元的屋子,頭期款付了5 萬元。之後,房價升為30 萬元,這就意味著你的房屋淨值現在從5 萬元升為10 萬元了。

可是,這個盈利卻沒有表面上看起來這麼動人。在抵押貸款的初期,你是可以因為前述的情況得利,但這是因為你的房屋淨值相對較低,而債務卻很高。這也是你必須每年付出最多利息的一段時間,因而在一定程度上抵銷了房價的上升。

另外,你的貸款利息也有可能高於房價每年的升值,因此反而對你不利。好消息是,你每個月償還的貸款會讓你的債務日益降低,因此每年需要付出的利息也會跟著降低。但由於你的抵押貸款餘額也已經進一步減少,所以也意味著你利用借來的錢去創造利潤的能力也降低了。終有一天,你會付清貸款─這時候你已經再也無法利用借來的錢去創造利潤,你的房屋升值就會變成前述「房貸美」公司所提及,枯燥乏味的每年4.7%。

更糟的是,會拖累房產報酬的還不只是貸款利息、地產稅、房屋保險、維修費而已。你也必須把首次買房以及後來脫手的高額費用列入考慮。具體而言,一般地產經紀商會收取5% 到6%的銷售佣金,這不是一筆小數目。譬如說你的屋子以50 萬美元的價格賣出,你要付出的佣金就是2.5 到3 萬美元。

為何我們不應買過大的自用住宅?

就算是有上述的這些成本及費用,房產仍然可以算是一個好投資。我們現在把房屋升值的議題放在一邊,來談談所謂的「設算租金」(Imputed Rent,也稱為估算租金)。跟股票、債券以及其他投資項目一樣,你也可以把房屋投資的報酬區分為資本利得以及紅利。房屋的資本利得如前所述並不能算高,而且大部分都會被各種費用抵銷掉,但房屋所能產生的紅利卻很可觀。現在你可以來想像一下,如果把房子出租出去,你可以有多少報酬?一般來說,房屋的每年租金收入大約是市場現值的7% 或8%(編按:台灣約在3% 左右)。這也代表了你住在自己的房子裡所能得到的價值,因為你不用付租金。

當然,你也許會覺得自己並沒有從房子得到那麼高的價值,而認為如果把它租出去的話,你將會獲得更多報酬,特別是如果你所擁有的房屋大過你實際所需的時候。這裡就出現了一個寶貴的教訓:確認自己買的房子正好足夠供自己及家人使用─不要買太大的房子。這樣,你就不會因為擁有一間大房子而浪費了收取租金的機會,與此同時,你還可以利用省下來的錢投資別的項目,藉此獲取更好的報酬。

住在自己的房子裡並且享受「設算租金」還有一個好處。跟其他投資所產生的紅利或者利息不一樣的是,你不必為「設算租金」繳稅。除了這個免稅的福利之外,屋主還可以享受其他的稅務減免優惠,譬如說抵押貸款利息減免、地產稅減免、以及售屋資本利得的大部分可以免稅。

跟投資股票相較起來,投資房產比較能夠理性從事。房地產投資確實有時也會失控,特別是2005 年和2006 年之間。然而不管怎麼樣,你在房屋市場上不太容易見到像我在第14 章中所提及,其他財務市場操作上可見到的那麼多犯錯事跡。可能的原因是:不像股市,我們在房屋市場上不會得到每天價格變動的訊息,我們也不會那麼輕易就賣屋─我們總得有地方住吧。這就意味著屋主不太可能僅僅因為房市欠佳就慌亂脫手,他們反而會傾向於熬過不景氣。他們寧願每個月按時償還貸款,慢慢把餘額付清,同時讓房屋淨值隨之上升。然後有一天付清了,再也不用繳交貸款。太好了,他們現在擁有一個不需再付出費用的主要資產了。

理財小撇步
*買一個大小適合你和家人居住的屋子─不要過大。
*決定買屋之前,先確認你準備住在裡面至少五年,最好是更長的時間。
*不要期待房屋的增值會有多高,特別是你把擁有一座房子所會面對的各項費用考慮進去之後。

★本文經樂金文化授權,摘自《當代財經大師的理財通識課:21招理財建議教你過上一個不缺錢的人生》。

關鍵字: 房地產買房房屋投資自住

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