▲有些人會以房地產作為投資方式。（圖／Pixabay）
文／喬納森‧克雷蒙
俗話說「自己的家最好」，但理由卻不是人們所想的那樣。就算是房屋市場有時起伏很大，還是有許多人認為買屋是一個最好的投資。事實上，房地產確實很受大家歡迎，以至於人們到達退休年限時，房屋幾乎占了他們所累積財富的一半。
然而如果你真正去深究那些相關數字，你將會發現，房產並非讓你財富增加的最好途徑。但你也不用失望：它們仍然算是一個非常好的投資。
思考買房的成本和利益
對前述的說法覺得有點困惑？讓我們先從房價升值的慘澹歷史說起。到2008 年為止的30 年間，根據房地產財務公司「房貸美」（Freddie Mac）的數據，房價每年爬升大約4.7%，只比每年3.8% 的通貨膨脹率高一點點。此外，擁有一座房屋會比租屋者有更多的費用要付，譬如地產稅、維修費、房屋保險。這些費用很容易就可以到達房價的3%。現在，讓我們把這個3% 從30 年間的平均增值4.7% 中扣除，很顯然的，剩下的根本就無法抵銷通貨膨脹。
這其實沒什麼好奇怪的，因為房屋下方的土地確實是會適度的升值，就像是馬克．吐溫所說的那句名言，「趕快去買土地吧，因為它們已經不再出產了」。只不過你頭頂上方的屋頂，還有圍繞著你的四堵牆，可都是會貶值的資產─如果不花大把錢細心呵護的話─就有可能會失去價值。想想裝修房屋所能得到的報酬，你就會清楚了。
許多人認為重新裝修房屋是一種投資，但如果你真的把房屋整修，打算之後再出售，研究結果表明你只能拿回所花掉錢的一部分而已。譬如說起居間裡的沙發，圍繞餐桌擺放的椅子，這些重新裝修的物件已經絕不可能像送來第一天時那麼光鮮亮麗。慢慢的，這些東西日益毀壞，缺口裂痕一一浮現，很快的，你的房屋又需要重新整修了。
那麼，為什麼屋主常常會說那是他們最好的投資呢？理由可能有二：首先，就算每年的增值並不是很高，但卻會讓人感覺上很不錯，特別是把時間和複利投資也列入考慮之後。舉例來說，如果我們暫時忽略掉擁有房屋會碰到的花費，只把眼光放在每年4.7% 的增值上，那麼在30 年間，你所擁有房屋的價值可能會升值大約300%。
其次，許多屋主在買房子的時候都會用抵押貸款，那就會使得從房子所能獲得利益顯得更大。前面提到你的房子會增值300%，假定你的房子當初的價值是10 萬美元，現在就變成了40萬美元，感覺上已經很不錯了。但如果你當年是貸款買屋，自備款是房價的20%，其他80% 是貸款，也就是頭期款付了2 萬美元，所以你現在的感覺等於是2 萬美元變成了40 萬美元，感覺就更好了。而且因為你是屋主，所以你可以享受房價增值的全部果實。在實際效益上，抵押貸款實際上跟房價增值有互為影響的關係，也就是說你可以利用借來的錢創造利潤。
問題是，這個作法有時會讓你的整體財務狀況陷入險境─我們在第1 章中已經討論過這個主題。它甚至也有可能在房地產價格走低時加劇你的損失。舉例而言，2006 年中期，房地產價格開始下跌，人們發現他們的房屋淨值也跟著下滑，很快的，他們的房屋所值已經低於所欠下的抵押貸款。由於房價下跌和貸款結合在一起，會將理財帶入意想不到險境，所以除非你有把握擁有那座房子至少五年，或最好是七年以上，否則你就應該不要考慮購屋。
甚至於在房價上升也不見得就一定會對屋主有利。在你擁有一座房子的頭幾年裡，你的房屋淨值很低，但卻有大筆抵押貸款債務。在這種情況下，你確實有可能因為房市上揚而得利。舉例而言，你買了一座價值25 萬美元的屋子，頭期款付了5 萬元。之後，房價升為30 萬元，這就意味著你的房屋淨值現在從5 萬元升為10 萬元了。
可是，這個盈利卻沒有表面上看起來這麼動人。在抵押貸款的初期，你是可以因為前述的情況得利，但這是因為你的房屋淨值相對較低，而債務卻很高。這也是你必須每年付出最多利息的一段時間，因而在一定程度上抵銷了房價的上升。
另外，你的貸款利息也有可能高於房價每年的升值，因此反而對你不利。好消息是，你每個月償還的貸款會讓你的債務日益降低，因此每年需要付出的利息也會跟著降低。但由於你的抵押貸款餘額也已經進一步減少，所以也意味著你利用借來的錢去創造利潤的能力也降低了。終有一天，你會付清貸款─這時候你已經再也無法利用借來的錢去創造利潤，你的房屋升值就會變成前述「房貸美」公司所提及，枯燥乏味的每年4.7%。
更糟的是，會拖累房產報酬的還不只是貸款利息、地產稅、房屋保險、維修費而已。你也必須把首次買房以及後來脫手的高額費用列入考慮。具體而言，一般地產經紀商會收取5% 到6%的銷售佣金，這不是一筆小數目。譬如說你的屋子以50 萬美元的價格賣出，你要付出的佣金就是2.5 到3 萬美元。
為何我們不應買過大的自用住宅？
就算是有上述的這些成本及費用，房產仍然可以算是一個好投資。我們現在把房屋升值的議題放在一邊，來談談所謂的「設算租金」（Imputed Rent，也稱為估算租金）。跟股票、債券以及其他投資項目一樣，你也可以把房屋投資的報酬區分為資本利得以及紅利。房屋的資本利得如前所述並不能算高，而且大部分都會被各種費用抵銷掉，但房屋所能產生的紅利卻很可觀。現在你可以來想像一下，如果把房子出租出去，你可以有多少報酬？一般來說，房屋的每年租金收入大約是市場現值的7% 或8%（編按：台灣約在3% 左右）。這也代表了你住在自己的房子裡所能得到的價值，因為你不用付租金。
當然，你也許會覺得自己並沒有從房子得到那麼高的價值，而認為如果把它租出去的話，你將會獲得更多報酬，特別是如果你所擁有的房屋大過你實際所需的時候。這裡就出現了一個寶貴的教訓：確認自己買的房子正好足夠供自己及家人使用─不要買太大的房子。這樣，你就不會因為擁有一間大房子而浪費了收取租金的機會，與此同時，你還可以利用省下來的錢投資別的項目，藉此獲取更好的報酬。
住在自己的房子裡並且享受「設算租金」還有一個好處。跟其他投資所產生的紅利或者利息不一樣的是，你不必為「設算租金」繳稅。除了這個免稅的福利之外，屋主還可以享受其他的稅務減免優惠，譬如說抵押貸款利息減免、地產稅減免、以及售屋資本利得的大部分可以免稅。
跟投資股票相較起來，投資房產比較能夠理性從事。房地產投資確實有時也會失控，特別是2005 年和2006 年之間。然而不管怎麼樣，你在房屋市場上不太容易見到像我在第14 章中所提及，其他財務市場操作上可見到的那麼多犯錯事跡。可能的原因是：不像股市，我們在房屋市場上不會得到每天價格變動的訊息，我們也不會那麼輕易就賣屋─我們總得有地方住吧。這就意味著屋主不太可能僅僅因為房市欠佳就慌亂脫手，他們反而會傾向於熬過不景氣。他們寧願每個月按時償還貸款，慢慢把餘額付清，同時讓房屋淨值隨之上升。然後有一天付清了，再也不用繳交貸款。太好了，他們現在擁有一個不需再付出費用的主要資產了。
理財小撇步
＊買一個大小適合你和家人居住的屋子─不要過大。
＊決定買屋之前，先確認你準備住在裡面至少五年，最好是更長的時間。
＊不要期待房屋的增值會有多高，特別是你把擁有一座房子所會面對的各項費用考慮進去之後。
★本文經樂金文化授權，摘自《當代財經大師的理財通識課：21招理財建議教你過上一個不缺錢的人生》。
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