▲留房養老、以租養老。（圖／取自免費圖庫Pixabay）
文／陳雅莉
不論是以房養老、留房養老，皆為國內銀行開發出的產品，適合不同需求的銀髮族，也讓年長者有更多選項。高齡者應善用手中不動產來規劃未來生活，不僅可活化不動產，且能創造穩定的現金流，讓退休生活過得更幸福與安心。
高齡化社會來臨，銀髮族退休生活財務規劃越顯重要。銀行看準銀髮族養老信託商機，並響應金管會「信託2.0」計畫，安養信託商品越來越多元，除了自用住宅的「以房養老」結合信託外，近來也推出非自用住宅的「留房養老」、「以租養老」等，供銀髮族作為信託資金來源的新選擇，讓持有房屋者不必把房子抵押給銀行，也能透過收取的租金，作為安養信託的資金來源。
台灣總人口去年步入負成長，國發會推估台灣將於2025年邁入超高齡社會，許多熟男熟女紛紛提早安排自己的退休生活，獨立不靠子女的以房養老申請案件持續增加。
因應台灣高齡化、少子化的趨勢難以逆轉，政府鼓勵各銀行推動以房養老業務，讓面對退休卻還未存夠資金者，可藉由以房養老的管道，將自用房屋抵押給銀行等金融機構後，按月享有養老金。銀行支付養老金期間通常依照房屋狀況而判定，並評估利息計算。
結合安養信託 享優惠利率
商業型的以房養老貸款業務，最早由合作金庫銀行於2015年底推出，而後土地銀行、臺灣中小企業銀行、第一銀行、華南銀行等公股行庫也陸續開辦。近年來，民營銀行也跟進，推出服務、搶攻商機，但目前承辦件數仍以公股行庫居多。
目前，承辦以房養老業務的金融機構，包括合作金庫銀行、土地銀行、臺灣中小企業銀行、第一銀行、華南銀行、臺灣銀行、高雄銀行、中國信託銀行、台新銀行、上海銀行、兆豐銀行、安泰銀行、陽信銀行、彰化銀行等14家。
▲各家銀行推以房養老產品。（圖／台灣銀行家提供）
金管會為了鼓勵「信託2.0」，銀行辦理以房養老時，也會搭配安養信託商品。由銀行每月給付養老金，讓委託人可決定要匯入自己的戶頭自行運用，或是結合信託商品。
若委託人選擇以房養老結合安養信託，進行現金流規劃，即可將逆向抵押借貸出來的款項，事先約定按月撥入安養信託帳戶。由該信託專戶支付每月基本生活開銷，剩餘資金則可於信託專戶累積，作為未來臨時性醫療或緊急救助金之用。信託款項專款專用於自身照顧，除了可支付退休安養生活所需費用外，也讓養老金的管理簡單有保障，確保老年生活無虞。
為幫助高齡者管理養老資金，各家銀行相繼推出不同活動。例如合作金庫銀行的以房養老「幸福滿袋貸款」，可結合「安養信託」，享有開辦費最低1,000元及貸款利率最低加碼年息0.77％起浮動計息（目前為年息1.61%起），信託簽約費及信託管理費均有優惠。
留房養老 保有房產所有權
銀行開辦以房養老業務後，國人對於「住家」有時會有傳承的觀念、子女態度及屋況等一直是能否成案的關鍵。最重要的關卡是，不少老人家擔心以房養老，最終會沒老本、失去房子。
考量到許多長輩想要把房子留給子女，於是銀行推出「留房養老」、「以租養老」，並結合安養信託服務。這是一種包租代管的方式，由屋主把房屋的產權跟租金交付信託、保住房子，也確保每個月能收到租金。
銀行主管表示，有些退休民眾並不想將房屋抵押給銀行，或是持有的房屋不只一間，或是未來可能尋求入住高齡友善住宅，這時就可透過安養信託結合留房養老業務，將房子或餘屋交給中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（下稱租服全聯會）等相關租屋公司平台。該單位將房屋出租後，所收取的租金，可與指定銀行配合，作為安養信託專戶資金來源，專款專用支應安養生活所需。委託人未來可選擇定期撥付生活費及醫療費，若之後有入住安養機構，也可由銀行直接將費用支付給安養機構。
留房養老、以租養老的好處是，高齡者可避免房屋產權與資金遭到不當挪用及濫用，也無須費心處理產權、資金管理等細節問題。更重要的是，最終仍保有房產所有權，達到財產安全的效果，未來房屋還可直接留給後代子孫，不須經過贖回等程序，讓資產順利傳承。
目前，承辦留房養老貸款業務的銀行，包括兆豐銀行、臺灣中小企業銀行、合作金庫銀行、臺灣銀行等。
去年7月，兆豐銀行推出留房養老安養信託服務，成為國內首家推出留房養老的銀行。在兆豐銀行與包租代管業者合作下，高齡者可將自己的老屋出租，另尋覓適合自己居住的電梯大樓，並將房屋產權和租金交付銀行信託，以避免遭不當處分，且最終也擁有房產所有權。
由於國人房屋自有比率高，且民眾手上可能不只一間房，臺灣中小企業銀行於今年6月也推出留房養老安養信託服務，協助銀髮族將自己的房屋出租，同時將房屋產權及租金交付信託，再由銀行依照其生活照顧的需求，定期撥付生活費及醫療費，以提早安排退休生活，解決資產配置的煩惱。
事實上，「以房養老」與「留房養老」、「以租養老」的差異在於：前者若長輩之後離世，子女想要原本的房屋，就得拿出錢來贖回。可是，子女若無經濟能力將房屋贖回，銀行只能將房屋法拍處理。後者則是高齡者可自由處分財產，將來還能將房屋產權留給後代子孫，讓資產順利傳承。
就現況而言，有些民眾對以房養老的接受度並不高，主要原因是老一輩的人不想離開後留下負債，而且也會想把房子直接留給子女傳承。因此，若沒有子女傳承遺產的考量，或是想過寬裕的退休生活，就適合選擇以房養老。
留房養老的人可能有1間或是多間房子。有餘屋的高齡者，如果覺得收房租是件麻煩事，可交由銀行信託，包租代管。只有1間房子的人，因名下房子可能沒有電梯或是地處交通不便，但想把房子留給子女，也可透過留房養老方式，把房產交由銀行信託，確定把錢匯付自己入住的安養中心。因此，不論是擁有1間房子或是多屋族，只要想將房子有效利用並規劃後續理財，就可以考慮留房養老、以租養老的選項。
以租養老 搭配不動產保全信託
對於許多高齡者擔心名下不動產被不肖子女和子孫、親友盜賣或被設定他項抵押權，最終導致不動產遭強制執行而居無定所，影響後續老年生活。銀行業者表示，高齡者若有此疑慮，建議可與銀行簽訂「不動產保全信託」契約，以保全名下不動產。
目前，承辦以房養老的銀行中，已有部分業者推出「不動產保全型信託」、「委任方式管理不動產」，以信託附屬業務的委任方式管理不動產，以委任方式請物業管理公司為客戶提供修繕、出租、出售等管理不動產的服務，亦將所收取的租金存入安養信託專戶，供高齡者生活所需。
例如，第一銀行的以房養老商品，搭配不動產保全型信託，可避免委託的房產遭他人詐騙或強制執行，且若搭配不動產保全信託或安養信託，利率還可優惠0.1個百分點（目前以房養老利率約1.68％）。
臺灣銀行繼先前推出「預訂信託」樂活人生安養信託服務後，今年6月續推出「以租養老」安養信託服務，透過與租服全聯會簽訂合作備忘錄，進行跨業結盟，提供高齡者一站式整合性服務平台。
臺灣銀行將協助轉介高齡者出（承）租房屋的需求予租服全聯會，透過租服全聯會包租代管媒合平台，讓高齡者找到專業、合法的租賃住宅服務業者。高齡者委由業者處理房屋租賃事務，不但可多一筆租金收益作為養老金，還可依自身居住條件及環境，再選擇適當地安養居所，並藉由臺灣銀行「樂活人生安養信託」資金集中管理及整合性支配的功能，專款給付，維護財產安全，達到以租養老目的。
不論是以房養老、留房養老及以租養老，皆為國內銀行開發出的產品，適合不同需求的銀髮族，也讓年長者有更多的選項。高齡者應善用手中不動產來規劃未來的生活，不僅可活化不動產，且能創造穩定的現金流，讓自己的退休生活過得更加幸福與安心。
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