文／謝金河 （財訊雙週刊發行人兼社長）
台灣房地產的十年榮景，已將房市推到歷史高檔，目前投資房地產的回報率已不及2％，此時應不是卯足全力買房的良機，反倒是沉寂多年的股市，目前本益比十倍以下的個股比比皆是，未來幾年，投資股市的回報率一定會超過房市！
營建署前署長葉世文去年在退休前，參加了一場座談會，留下一句十分精典的名言。他說買股票的人，九成賠錢，一成賺錢，但是投資房地產的人，九成賺錢，只有一成賠錢，這是一句沒有精算的估計數字，但卻道盡了過去十年來台灣資金的流向，買股的人都賠錢，買房的都賺錢。
台灣的房市在2003年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）的時代跌落谷底，當時執政的民進黨政府為力挽房市崩跌危機，率先宣布將土增稅減半徵收，房市開始谷底爬升。
此後，隨著美國房市榮景，加上中國房地產狂漲的推波助瀾，步步走高。到了○八年國民黨重新執政，遺贈稅降到10％，促成一波台商回台購屋熱，豪宅價格出現奔騰式的大漲行情。
台灣高價豪宅從一坪突破一百萬元，到兩百萬元，如今已有喊價每坪三百萬元的豪宅出現。
最高價的豪宅拉大了比價空間，如今台北市中心一般中古屋，也出現動輒喊價每坪百萬元的盛況。
新北市的首善之區板橋，高價豪宅也直逼每坪百萬元，最近低價補漲區桃園、淡水也出現強勁買氣。
全台瘋房地產，造成房價居高不下，也使台灣社會出現嚴重居住正義的問題，年輕人對未來無感，房價問題成了執政當局最大的壓力。
建商兵強馬壯 轉向借殼上市
而在房價高漲中，營建業卻成了超級大贏家。
台灣房市十年多頭，造就兵強馬壯的建商，這些建商在房市十年大多頭行情中賺進了大把銀彈，實力都大大提升。
像是興富發近四年來，每年都賺進將近一個股本，今年上半年的ＥＰＳ已達6.47元；長虹建設去年ＥＰＳ寫下21.22元空前紀錄，今年ＥＰＳ目標在22元以上。
華固建設今年ＥＰＳ目標可達12元；推出最高價豪宅的皇翔，去年ＥＰＳ14.76元，今年仍有挑戰一個股本的機會。
建商兵強馬壯，也使資本市場出現罕見熱絡的借殼上市景象，像是海悅建設入主黃崇仁的力廣。
祝文宇入主金尚昌，改名愛山林；原來的金革唱片，如今改名為三發地產；原來的福益紡織，現在改名叫華友聯集團。
皮革業的上曜也由建築界人士入主。營建大亨大賺房地產後，如今又進入資本市場大顯身手。
這些年在油、電雙漲後，大家都大嘆百業蕭條，但是房地產業卻一枝獨秀，最大受益者是建商，其次則是房地產的投資客。
十年的房市榮景，給大家帶來了一個既定印象‥房地產只會上漲不會下跌，大多數專家都會告訴投資人，只要有錢買房子一定錯不了，買房、炒房成了社會的共識。
儘管政府很努力抑制房價，包括財政部祭出十分嚴苛的奢侈稅，奢侈稅摧毀了台灣遊艇製造產業，但房市卻絲毫沒有受到影響，過去兩年甚至更形成畸形發展的價漲量跌的景象，本來奢侈稅是用來打房的，但是卻意外造成房市惜售的量縮價漲的景象。
當社會大眾游資猛往房市擠壓，股市卻出現了量縮、周轉率下滑的景象。今年1至8月，台股總成交量12.99兆元，比起去年同期的13.46兆元台幣還少，若再比一○年的19兆元台幣，更是少得可憐。
去年台股的量縮，顯然是受到馬總統祭出證所稅的影響。
今年，馬總統發現政策錯了，又趕緊把八千五百點的天險取消。但是證所稅做了修正，台股成交量依然回不來，今年的成交量比去年宣布開徵證所稅還少。
台股周轉率下滑 經濟弱化前兆
股市成交量縮會給國家經濟帶來很多挑戰，首先是量能萎縮，周轉率下降，這是國家經濟弱化的前兆。
從股市的周轉率來看台灣，在1990年代台灣經濟最有活力的年代，八九及九○年，台股的周轉率都超過500％，這是太過投機，也造成九○年台股從12682暴跌到2485的萬點崩跌行情。
進入九○年代，台灣的電子代工業崛起，台股的周轉率在九七年達407％，到2000年還有206.95％。民進黨執政的8年，台股周轉率最高是○二年的217.41％，最低是○五年的131.36％。到了馬總統執政的時代，台股周轉率從○九年最高的178.27％，跌到去年台股史上首度出現周轉率跌破100％的景象。
台股過去二十年一向以高周轉率、股價波動幅度大，贏得外資青睞。台灣的周轉率一直都高居世界之冠，但去年周轉率跌破100％，已經輸給了深圳、上海、南韓、東京等市場，台灣股市最受到外資稱道的股市活力正逐漸式微。
而周轉率下滑牽動本益比（Ｐ／Ｅ），本益比代表了市場願意給予個股每股稅後純益的倍數。
本益比愈高，代表了上市公司籌資成本較占優勢。
以鴻海為例，鴻海一二年的ＥＰＳ（稅後每股純益）是8.01元，若市場願意給鴻海二十倍本益比，鴻海可以每股160元的價格向外籌資。
反之，若市場只給鴻海十倍本益比，那麼鴻海只能以每股八十元來向外籌資，同樣的ＥＰＳ，股價反映的本益比不同，市場也會不一樣，企業的全球競爭力也會大不相同。
回頭看看過去十年房市大牛市，股市則顯得失色很多，值得注意的是，今年一至八月，台股周轉率已降到40.64％，而同一時間，東京是87.27％，美國道瓊是43.76％，那斯達克（NASDAQ）是94.12％，德國是41.45％，南韓是61.16％，上海是67.05％，深圳是144.33％，台股的周轉率在全球落居末段班，資本市場委靡不振，這是台灣經濟加速邊緣化的重要警訊！
面對這個股、房兩市失衡景象，最近政府似乎祭出了大動作。首先是新任的金管會主委曾銘宗立即展開活絡台股大作戰，他祭出金管會的三箭，包括開放先買後賣的現股當沖；超過千檔以上的個股，平盤以下可放空；還有自營商在漲停板時可掛進，這些活絡市場的機制一推出，台股立刻見到逾九百億元的大量，台股指數也站上八千點。
行政院長江宜樺在接受訪問時也表示，創櫃板明年上線，第一年登錄企業七十家，創櫃板建置完成，下一步再討論T股。金管會對金融業監管也宣示擬採負面表列開放，可以看出政府全力拉抬股市的作多心態。
另一邊是政府抑制房市的力道仍在加大，最近財政部確立奢侈稅只修不廢原則，很可能把兩年期限延長為四年，甚至還研議可能對買方也課奢侈稅，假如奢侈稅朝最嚴格方向修改，房市的買氣恐怕會進一步受挫。
政策持續打房 投資股市勝算大
更值得注意的是，江宜樺院長在接受媒體訪問時，也宣示不動產實價課稅已發生，換句話說，先前政府推動的實價登錄，在大家不知不覺中已悄悄讓實價課稅上路了。
最近賣掉房子的人都發現，稅務單位已把買賣房屋的差價列入所得，並且併入綜合所得稅開徵，很多人都收到補繳稅額的通知。換句話說，政府已從實價登錄轉換到實價課稅的階段了，未來買賣房地產恐怕必須繳交重稅。
再下一步，政府很可能針對持有第二套房以上、非自用房屋再課予重稅，使得囤積房屋必須付出更沉重的成本負擔，這幾個打房動作三管齊下，房市十年多頭恐怕會面臨十分沉重的壓力，這是政策面偏空的因素。
而總體經濟的因素，房市必須克服的是美國ＱＥ（貨幣量化寬鬆）逐漸退場的衝擊，過去熱錢跑到新興市場，如今出現熱錢回流美國景象，金磚四國及東協市場今年都面臨很大衝擊，熱錢撤離新興市場也造成原物料行情的下挫。
今年黃金一度重挫四成，金價過去連漲十二年，一方面是全球低利率，另一方面是金融海嘯後，黃金的避險角色突出，但今年黃金突然反轉大跌，避險角色褪色，加上利率可能止跌上揚，都是金價大跌的主因。
房地產的角色與黃金相當，當熱錢改變方向，利率止跌上揚，房地產基本面就會改變，加上房價累積漲幅驚人，最近，一向宣揚香港樓市只會上漲不會下跌的房市專家陸東先生預告，香港房地產兩年之內腰斬，他的預測引來香港商界人士議論紛紛。
台灣的房地產不會失控崩盤，但房市的十年榮景。已將房市推到歷史高檔，目前投資房地產的回報率已不及2％，一旦利率上揚，房貸戶就會吃不消，銀行未來風險也會加大。
此時應不是卯足全力買房的良機，反倒是沉寂多年的股市，目前本益比十倍以下的個股比比皆是，便宜的股票比比皆是，很明顯可以看出，未來幾年，投資股市的回報率一定會超過房市！
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