國泰一號西門中華大樓 擬辦理都更

▲國泰人壽投資國泰一號，其所持有的西門中華大樓屋齡已達37年，具有更新重建條件。依專業鑑價機構評估，大樓目前市價約47億，若是考量都市更新重建效益，本案土地開發價值可達65億，完工後甚至市價預估可達百億以上。

記者林潔玲／台北報導

國泰人壽表示，國泰一號持有的西門中華大樓屋齡已達37年，具有更新重建條件。因台北市都市更新處將修訂台北市自行劃定都市更新單元建築物，及地區環境評估標準，預計於近月發佈實施，未來本棟大樓及台北市現具有更新條件之多數商業大樓將無法辦理都市更新。國泰一號投資人國泰人壽，遂向受託機構土地銀行提議辦理西門中華大樓都市更新資產活化。

國泰人壽認為，高額處分價值建構於都更效益上，更新前出售，恐將錯失都更資產活化的良機。依專業鑑價機構評估，大樓目前市價約47億，如考量都市更新重建效益，本案土地開發價值可達65億。但若是台北市都更處一旦修訂自行劃定都市更新單元建築物，及地區環境評估標準，該案土地開發價值恐無法達到65億元。

「不動產投資信託基金以長期穩定租金收益報酬、投資人收益最大化為目的，同為國泰一號的喜來登飯店，經整修後提昇營業效益及租金收入」。國泰人壽強調，西門中華大樓受限於建物老舊、硬體條件難以改善，租金提昇有限，更需要進行資產再生，以提昇租金及資產價值。

而該大樓更新後，大樓加計都更獎勵及容積移轉後，總開發量體達12,000坪，市價預估可達百億以上，現已有品牌旅館經營業者，因看好本基地開發旅館商機，已提出改建商旅大樓後承租意願。

都更以不動產產權為同意比例計算，與股權有差異。國泰人壽主管進一步說，該大樓為不動產證券化信託財產，以受託機構為單一所有權人。若同意比例為通過受益人大會受益憑證股權比例規定，為依信託合約及金融市場交易表決的慣例，非為都更條例進行都市更新所適用之產權同意比例。該案為單一所有權人100％之同意權，於都更審議無同意門檻疑慮。

該案處分或都更，仍待受益人大會決議，由受託機構及管理機構依決議執行。目前兩議案由提案投資人內部評估後提案受益人大會，各議案通過與否仍應經各受益人衡酌自身影響後投票，由受託機構及管理機構依受益人大會表決結果執行。