好房/三宅一生,你也買得起!

企畫執行/李文瑜 版面設計/王琡閔 插畫/溫國群

以自住角度來看,拉長持有時間就能享受增值效益。面對高房價、買不起的問題該如何解決?

答案很簡單,做好資金規畫,在可負擔的預算範圍內,買房先求有再求好!

新一波打房政策出爐,央行總裁彭淮南宣示房貸新政策,新北市五股、泰山、八里、鶯歌,及桃園縣蘆竹、中壢與龜山等地區納入房貸新管制區;自然人第三戶以上與法人購置住宅貸款上限為五成,讓投資客聞之色變。

行政院長江宜樺更宣示,明年將推動房地合一實價課稅,未來「多屋族」將增加不少出售房屋的成本。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說,政府積極打房幾乎讓市場冷到「凍霜」,但短時間要看到房價崩盤機率不高,自住者買房要有新思維,不要一味的期待價跌再進場。

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委售量大增 自住者找屋好機會
根據永慶房仲網統計,若以二○一二年上半年委售量為指數一○○,去年上半年全台僅增加至一一三,但今年上半年卻暴增到一五○,相對於二○一二年新增了五十個百分點。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,去年上半年開始,不少受限於奢侈稅限制的房屋脫離閉鎖期,加上今年各種政策出爐,及不少屋主因持有時間長,有獲利了結、更換投資標的等需求,導致委售案件增加,供給量指數創下歷史新高,就連過去一向供不應求的台北市,都比去年同期增加兩成委售量。

根據永慶房仲網統計,今年上半年委售量增加最多的是桃園、台中,相較於二○一二年的指數分別為一九二、一八九,增加逾八成;其次則是台南、高雄,指數分別是一七○、一五一;台北市、新北市則是一二○、一一七。

黃舒衛分析,不少多屋族的屋主面臨囤屋壓力開始賣屋,也有不少原本堅持不降價的屋主,因市場氛圍而願意讓價,只要屋主一讓價就很容易吸引潛在買方上門。

等跌價再買房 錯失房產增值機會
委售量增,近期房市交易量卻深受政策影響不見起色。根據內政部統計,今年上半年全台六大都會區建物買賣移轉棟數,比去年同期衰退十一.七%,其中以台北市下滑十八%幅度最高。

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交易量下滑,房價卻持續攀新高。根據永慶房產集團統計,今年上半年台北市房價平均每坪約六十七萬元,比去年同期小增三.九%,新北市每坪約三十六.七萬元,較去年同期成長十一.六%,而桃園、台中、台南、高雄平均漲幅也都在一成以上。

以長期趨勢來看,台灣過去十年來房價只出現小幅修正,大跌的機率少之又少。莊孟翰以台北市為例,觀察二○○七年至今的房價可發現,雖然曾碰上全球金融海嘯、歐債風暴,加上受政府推出奢侈稅、實價登錄等政策影響,房價都在短期修正後恢復上升軌道。

一直以來,不少購屋者在等待「房價下跌」的買房時機,然而,過去十年不管在任何一個時間點購屋,當下的房產價值都增加;相反的,還在等待時機者,在房價上漲曲線下要付出的購屋成本越來越高。

以自住角度來看,買房後短期三、五年內出售的機會小,拉長持有時間就能享受增值效益。面對高房價、買不起的問題該如何解決?答案很簡單,做好資金規畫,在可負擔的預算範圍內,買房先求有再求好。

持有年限縮短 首購屋不會持有一生
黃舒衛分析,無論政策怎麼變動,對於自住民眾來說購屋不受影響,在下半年市場供給持續放大的情況下反而有更多選擇,尤其年底選前這波政策打房題材,屋主讓價心態較有彈性,更有機會議價,買到物美價廉的好房。

太平洋房屋行銷部顧問李季鴻則分析,近幾年房地產市場熱絡,使得國人持有房子的年限縮短,從以往的一生一屋,轉為因應需求而變動住家條件,約莫十年左右屋主就會動念換屋,就像買車、換車一樣。也就是說,首購的房子不須設想為一生擁有,挑選時只要根據當下居住空間、給付能力等需求,篩選符合條件的房屋即可。

李季鴻分析,隨著房屋選擇性越來越多,加上自身條件不同,透過各種彈性靈活的理財方式,一邊換屋,一邊換取現金,反而能讓自己的財務更健全。

「人的一生幾乎會經歷三間房子,而這三間房子也將成為重要資產。」住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說,近年來不僅市場開始出現市中心小宅化現象,也有不少訴求郊區生活的大型社區或重劃區,讓各種不同年齡層及族群的人適得其所,找到適合的好宅。

首購、換屋、退休 三宅一生需求大不同………

※全文未完,封面故事尚有以下內容:
◎案例篇> 慎選第一屋 贏在起跑點
◎案例篇> 賣大買小 享受樂活人生
◎執行篇> 三類型房屋 完成首購夢想
◎執行篇> 三招聰明換屋 養大財富
◎執行篇> 一屋換二房 活到老賺到老
【更多精彩內容,請見《好房HouseFun》雜誌2014年8月號】http://bit.ly/1kGtS28
 

關鍵字: 好房好房雜誌房仲房地產不動產房市投資

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