文／Smart智富雜誌 林帝佑
有民眾看上南港區每坪開價65萬元左右的新成屋，雙方拉鋸3個多月，最終以每坪56萬元成交，但周邊建案開價每坪80萬元，該案開價較低，房產專家Sway說，「因為再磨下去不是辦法，賣方擔心『報復性不買』。」
但現在看屋究竟要如何出價，才不會買得太貴？或砍得太凶，被口袋深的屋主嫌棄「沒Sense」不想理你，而錯失好貨？
我們先觀察雙北市中古屋目前屋主開價跟實價登錄的落差，根據房仲業者調查統計各大不動產交易網，目前台北市屋主開價平均打8.6折即為實價登錄的區域行情；新北市則為8.9折。
其中，開價與成交價落差最大的是台北市大安區，大安區平均開價為每坪107萬8,000元，但成交價僅88萬600元，折數約為8.2折，意即屋主開價每坪100萬元，成交僅約每坪82萬元。
台北市買賣雙方的價格認知差距比新北市普遍較大，台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，主要原因在於台北市屋主惜售心態更明確，尤其機能愈佳的地區，願意讓價空間就愈小，造成目前成交的物件多為低單價、低總價的產品，使開價跟成交價落差較大。
▲民眾若想買預售屋，可參考周邊新成屋的實價登錄出價。（圖／翁挺耀攝）
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說，現在買方都很聰明，會主動查詢實價登錄的行情，屋主想要「膨風」開價，已經不容易，所以雙北市中古屋普遍開價跟成交價的落差在8折∼9折間。
但開價直接打8折∼9折出價，經過雙方一來一往的議價，似乎撿不到便宜，所以徐佳馨建議，以「實價登錄」行情的8折∼9折出價，但要注意，是參考1年內、同社區最便宜的行情。
實價登錄上路已2年多，累計至8月中已超過81萬筆資料，運用在中古屋買賣的實戰中，除了「以實價登錄行情的8折∼9折出價」外，還有幾項要點可以注意，或是用以斟酌加減價。
要點1》不看特殊交易價、預售屋實價登錄價普遍過高
若發現同社區，某戶價格低於行情許多，通常是「親友、員工或其他特殊關係間交易。」在看實價登錄時，建議點「交易明細」確認；若發現價格高於行情過多，多因為物件含裝潢，但這點實價登錄中並不會載明，所以要以「最低」的行情打折再出價。
至於預售屋，通常在完工後才會有行情價可參考。所以Sway建議，「預售屋的實價登錄乾脆都不要看」，若要針對預售屋出價，可參考附近新成屋的價格再打9折出價。
要點2》車位價格需拆算，或參考其他出售中的車位價格
實價登錄的個案有些會包含車位，但不一定會將車位價格另外登記，這種情況下，若直接以總價除以坪數，往往會拉低每坪的成交單價。洪佩君提醒，一樣點「交易明細」確認，可將總坪數扣除車位坪數，再將總價扣除車位價格後除以房屋坪數得到單價。同樣可利用實價登錄查附近的車位價格，或可上各個不動產交易網，了解目前出售中的同類型的車位價格。
要點3》大、小坪數價差5%內，樓層高低亦會影響價格
有的社區同時會規畫大、小坪數，通常大坪數的物件會較小坪數的單價便宜，洪佩君分析，因採光、面向等影響，以同樓層來說，大、小坪數的單價價差「不要超過5%」都算合理。另外，通常高樓層因有景觀優勢，價格會較低樓層高。
要點4》頂樓加蓋價格要打折，通常為主建物1/2∼1/3價
至於頂樓加蓋，實價登錄也不一定會載明，但在交易時屋主會計價出售，在登記坪數未增加的情況下，若直接將成交總價除以登記坪數，往往讓物件的單價看似較高，洪佩君說，有些個案雖然會備註「價格含增建」，但因無法從登記資料得知增建坪數，所以也沒辦法拆算實際主建物的單價，這種個案的價格參考性就較低。萬一同社區沒有其他交易資訊可參考，徐佳馨說，一般頂樓加蓋的價格為主建物單價的1/2至1/3，民眾若得知增建坪數，可以此原則拆算單價。
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