理財周刊/房市急凍 豪宅客照買單的唯二條件

近期豪宅買氣不佳,但呈現M型化發展,假豪宅不受青睞,知名新案價格越發上揚,脫離市場面影響,此外,豪宅客也流行「喜新厭舊」。

文.顏瓊真 攝影.鄭暐琪

干擾台灣房市行情的「九合一選舉」終於塵埃落定,選舉前未推案的建商都打算在選後推案,外界預估,此種遞延推案量高達二、三千億元,但因市場氛圍不佳,大坪數及高總價產品的買氣仍待考驗。

過,在大台北地區推大坪數或是四、五千萬元以上建案的建商,基於地段及建商的品牌力,堅信對一些口袋深的客群仍具吸引力。

姑且不論建商是否太樂觀,但從實價登錄所揭露的台北市豪宅總價都令人咋舌,而每坪單價也都往二百萬元以上衝的情況發現,好地段的豪宅仍受到部分人士的青睞。

王文洋為豪宅身價撐盤

最近實價登錄所揭露的豪宅成交消息,是宏仁集團總裁王文洋以總價4.8億元,購入大安區仁愛路知名新豪宅「吾疆」的十一樓戶別。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,該案是今(2014)年四月交易,由於內政部針對高價標的皆會有較長的調查期,因此遲至日前才揭露。而該案為毛胚屋,坪數二五一坪左右(包括六車位),總價4.8億元,拆算後每坪單價約254.1萬元,僅次於仁愛「帝寶」和皇翔「御琚」,排名全國第三,而這也是今年以來第七筆單價突破二百萬大關的豪宅產品。

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徐佳馨表示,「吾疆」位於仁愛路三段,2012年就完工,其中一棟規畫一層兩戶,為地主保留戶;另一棟樓高二十一樓,規畫一層一戶,共計二十戶,是仁愛路林蔭第一排少見的新豪宅,在物以稀為貴的狀況下,價格也因此水漲船高。

新十大潛力豪宅各擅勝場

她指出,近期豪宅買氣不佳,但呈現M型化發展,也不易寫下天價,而在今年八筆單價突破二百萬單價個案中,新豪宅就占了五筆,顯見豪宅客戶對優質新案多所偏好。

住展雜誌則也調查發布了台北市新十大潛力豪宅個案,其中,「吾疆」也入列,入選理由是「正仁愛林蔭道極稀有地段,見證北市豪宅開價膨風史及資金行情」,所謂的「膨風價」是預售時傳出每坪成交160萬元,到去年四月實價登錄的105~134萬元,減幅達三成多,但以今年王文洋購入的254.1萬元來說,截然不同的表現,也說明稀有地段的豪宅隱隱散發貴氣。

住展雜誌談到,近十五年的豪宅地段,非信義計畫區、仁愛路、敦化南北路及大安森林公園莫屬,而新十大潛力豪宅則以地段及景致吸睛。此外,50年代至80年代,台北市傳統豪宅區的天母,在被信義計畫區取而代之後,近年靠著「國泰天母」、「天母御莊」及「華固天鑄」而重新翻身,尤其每坪220萬元的身價更顯不凡。

            


豪宅市場也喜新厭舊

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徐佳馨則指出,房市利空不斷,今年以來,買氣呈現膠著,但知名豪宅「皇翔御琚」再傳新高價,揭露樓層為四樓,坪數342.47坪(內含四車位),拆算每坪單價約290.49萬元,創該豪宅實價揭露新高紀錄,距離帝寶寫下的298萬元天價也僅一步之遙。

她分析,根據目前資料,十五樓以上高樓層還未揭露,若以此速度,該案有可能成為第一棟突破三百萬元「彭淮南防線」的豪宅成屋。

徐佳馨指出,近期豪宅買氣雖不佳,但知名新案價格越發上揚,在政府打房動作頻頻下,還有豪宅仍被「埋單」,豪宅市場不可免地將進行一場生死鬥。

此外,即使是豪宅,也將走入個案表現時代,未來優質標的仍有機會寫下天價,但豪宅客「喜新厭舊」的心態將左右市場表現。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,在十月公開的資料中,整體高總價部分交易依然只有零星個案表現,價格也漲跌互見,除了「皇翔御琚」外,信義區松智路「信義之星」也揭露一戶十四樓的戶別,總價4.63億元,拆算車位後,單價約189.9萬元,與該社區先前揭露最高每坪192萬元差距不大,符合市場行情。

至於新北市住宅部分,板橋區新站路「謙岳」這次再揭露一筆二十二樓的成交資料,總價一億2625萬元、單價81.3萬元,單價較先前該社區最高的89.9萬元低;其次,板橋區中山路一段「橋峰A+」,也揭露一戶總價7626萬元、單價86.2元的二十三樓戶別,單價也較先前最高的每坪90.7萬元低,都未能再創新高價。

雙北市豪宅均價下修一三%

黃舒衛表示,有些豪宅個案的單價再創新高,有些則回軟,除了跟地段、建商品牌力等有關,但最大因素則是今年以來政府管控房市力道加大,除了年初加強高總價產品交易的查(課)稅,六月底央行理監事會後,更將桃園部分地區(桃園市、蘆竹市、中壢市及龜山鄉)納入選擇性信用管制措施範圍,並且調整雙北市及其他縣市豪宅認定標準,公股行庫更對房市過熱區域開始自律嚴控房貸,造成原先建商購地推案熱區及高總價產品買氣急遽萎縮。

他特別針對2012年六月一日實施「奢侈稅」、台北市實施「豪宅稅」,再至八月一日起「實價登錄」開始揭露成交訊息迄今的統計資料指出,豪宅的買氣愈來愈冷,量縮的情況比一般住宅產品來得大,幾乎有三~五成的衰退。

如台北市揭露的件數,每一季都還在150~160件間,但在2013年第二季創下二一六件後下滑,今年第一季更下滑至九十二件,第三季則只有六十三件;新北市的情況也差不多,從平均一季約有三、四十件的成交件數,到今年第三季只剩十五件。(文未完)


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關鍵字: 理財周刊九合一選舉實價登錄王文洋房地產投資彭淮南奢侈稅豪宅稅

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