今周刊／地租狂飆 地上權宅買得起住不起

文／今周刊 梁任瑋

打著低價優勢的地上權住宅，原本是解決高房價問題下的商品，但隨著未來政府逐年調高土地公告現值，拉近與市價的差距，地上權住宅的地租也跟著水漲船高，恐將變成「買得起、住不起」的房子。

為了拉近與市價的差距，台北市政府去年大幅調高房屋標準單價與土地公告現值，帶動各項房地稅費全面上揚，這一刀出手，不僅造成豪宅稅提升，連一般住宅的房屋稅與地價稅連帶也受到影響，其中又對購買地上權住宅的民眾衝擊最大。

沒有土地所有權的地上權住宅，因為房價較一般住宅低三至四成，也不需繳納地價稅，在房價高漲的年代裡，成為入手門檻低的房地產商品，雖然每年需要按公告地價繳三％至五％的地租是一筆花費，但因過去公告地價低，對於持有人來說，並不構成壓力。

只不過，隨著公告地價上調，每年三％至五％的地租立刻變得「很有感」，尤其相較於一般人繳的地價稅，只有公告地價的千分之二來說，購買地上權住宅的住戶，成為這波稅制調整後最大的「受害者」。

北市四十坪住戶
每年地租將破百萬元

「過去，這類住宅多處於都市精華區，生活機能強，房價也會隨景氣波動而起漲，但隨著未來公告地價將大幅調高，地上權住戶的負擔也將愈來愈大。」中華民國地政士公會名譽理事長王進祥指出。

根據統計，目前大台北地上權住宅案將近二千戶，其中又分為兩種類型，一是無土地產權，但可分戶移轉，擁有建物產權的地上權產品，例如十三年前推出的「台北花園」；二是無土地、建物產權，也無法分戶移轉，僅有使用權的產品，例如「京站」。

以台北市知名地上權案「台北花園」來說，該社區位於台北市信義計畫區松勇路上，一九九七年公告地價為每平方公尺七．六四萬元，到二○一三年每平方公尺來到十二．七萬元，漲幅高達六六％。

由於該社區地租是以公告地價的五％計算，以一戶土地持分四十坪住戶計算，一三年之前，每年要繳的地租僅有六十六萬元，一三年之後，每年要繳的地租竟高達八十四萬元，預估到一五年，地租將飆升至一○九萬元之譜。

相較之下，與台北花園同路段卻屬於一般住宅的豪宅「信義富邦」，每年要繳納的地價稅僅四．六萬元，是台北花園的五％，台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，雖然地上權房價低，但若加上五十年累計的房屋稅與地租成本，總成本是遠比所有權住宅還高，政府原本打算透過地上權住宅落實居住正義的美意大打折扣。

地上權住宅最大的特色是，標榜房價只有市價六至七折，以去年華固建設在台北市景美財訓所推出的「華固新天地」地上權小宅案為例，每坪成交價約四十五至五十萬元，在房價高昂的台北市頗具吸引力，因此半年內就創造九成多的熱銷率，為地上權宅撐出一片天。更多精彩內容，請參閱最新一期《今周刊》(第952期)。

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