文．莊孟翰(顏瓊真整理)
Q:
台中市曾小姐問：房地合一稅確定在明(2016)年1月1日實施，大家都說，在這之前的前半年是購屋省稅的黃金期，且建議要買成屋或中古屋，才能省稅，但中古屋要如何挑選呢？ A: 中古屋顧名思義即是已經居住使用過的二手房屋。根據統計，美國人平均約5～6年換屋一次，日本人較長約7年，而國人由於居住習慣不同，換屋年限普遍都在10年左右。
惟最近國內房價已逐漸呈現下修趨勢，國人購屋能力已創下16年來的新高點，此外當前房市超額供給漸趨明顯，加以錢多、低利率之外在環境尚未大幅改變，大台北地區的看屋人數似有增加趨勢。當然，這是否意味著一般民眾將會積極進行購屋、換屋行動，仍有待後續追蹤觀察。
一般而言，中古屋的產品較具多樣化，選擇性也相對較高，由外部環境和內部結構很容易判斷其屋況與價值。因此，中古屋也是首次購屋的極佳選擇。以下謹提供選購中古屋的十大原則，以供參考。
一、房價要便宜
中古屋市場因產品較多且品質不一、選擇性又高，尤其有些面臨法院拍賣，急於求現或出國急售等個案，往往低於市價甚多，購置之後只要稍加整修裝潢即可煥然一新。
惟選購之前仍得花點時間多看、多比較，方可真正達到貨比三家之實質效益。其次，若選購法拍產品，應特別注意是否有點交等相關問題。
二、土地持分宜大
一般而言，房價高低以及貸款金額多寡，均與土地持分之大小具有相當密切關係，而房屋則必須按年折舊。因此選購中古屋時，應以土地持分較大者為優先，尤其是購買屋齡較高的中古屋，不妨將建物價值歸零，而以未來能改建或都更之土地價值為著眼點，方較符合購屋置產的基本原則。
三、室內實際坪數要多
一般房屋買賣交易係以產權面積來進行價格評估，因此，購屋前應先至地政事務所調閱土地及建築改良物登記簿謄本，核對權狀上的實際坪數，並查明是否有設定抵押等情事，切莫僅憑目測或聽信賣方片面之詞，而發生坪數出入等差錯。此外，亦應將公共設施面積和實際使用坪數分辨清楚，以實際使用面積較大者為優先考慮，因其不論在價格或使用上均較具經濟價值。
四、具有增值潛力
一般而言，購屋置產會考慮到房屋所在區位的發展遠景，因此，選購時以地段佳與交通便捷為著眼點，亦即在地段選擇上，應緊跟都市發展的腳步，優先考慮快速道路或捷運系統等交通便捷的地段，藉以掌握未來可能的增值利益。
五、屋齡勿太高
一般而言，中古屋的折舊可以五年為一個分界，通常五年以內的中古屋，其價格約為新屋的85%至90%，五年後每年約再折價1.5%。
其次，每年維修費用、房屋稅、地價稅以及房貸利息等也是一大負擔。更何況屋齡越久越容易顯現建物老舊等各種缺點，不僅脫手不易，整修費用也會隨屋齡增加而遞增。因此，選購時應以屋齡較短為優先選擇。
六、裝潢與家具
預售屋交屋時，一般只有基本建材設備而已，買方還得花上大筆家具和裝潢費用，無形中增加了不少購置成本。有些中古屋則裝潢與家具一應俱全，購買後只需花少數費用、稍做整修即可進住，此就首次購屋者而言，既經濟又實惠。
七、檢視房屋現況
中古屋的最大缺點往往在於施工不良或使用不當而導致屋況不佳，如排水管道堵塞、牆壁滲水，因此最好能不厭其煩地檢視屋況，看看牆壁有無龜裂、滲水？地磚是否有裂痕？水管是否通暢？門窗是否牢靠密合？壁紙或油漆是否脫落？採光通風良否？建材的使用等級？這些日後都會直接影響到房屋的使用機能與價格評估。
如果興建過程採用較高級建材，且有良好的維護管理，就能賣得較高價格，所以，選擇一家信譽良好的建設公司所興建的房屋，不僅居住品質較有保障，未來轉手價格亦較穩定。
八、方便性要夠
一般選購中古屋最主要的原因乃取其方便性，例如台北市東區忠孝東路四段，雖然房價不便宜，但其附近商圈與生活機能均相當高級完備，生活方便性極佳，因此，附近中古屋鮮有空置者，再加以租金一向都很高，所以只要是價格合理，皆可在最短時間順利出售。
九、有無違章建築
欲檢視房屋有無違章建築，只要向地政事務所申請一張「建物測量成果圖」，再與實際現況相互對照，即可一覽無疑。
十、管理維護是否良好
管理維護之良窳，不僅直接影響居家品質，更關係整棟建物之價格評估；其次，亦應注意是否純住家，尤應避免住商混合而影響居家安寧。
綜上所述，由於中古屋的屋齡、品質、使用情況等皆不盡相同，促使中古屋不僅差異性大且選擇性高，導致議價時彈性較大。既然中古屋具有這些特性，消費者在購買時就有機會選擇價格便宜、屋齡短、裝潢設備和管理維護皆較良好的產品。
【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第775期】
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