文／先探投資週刊
奢侈稅與實價登錄讓市場變冷，金融手段再度終結投資市場，但是低利率讓自用型市場可以活起來。政府又緊又鬆，也怕這個市場死掉。
【文／段詩潔】
受到矚目的元大三商辦聯合標售案流標，市場分析與金管會要求保險業投資不動產最低投報率提高至二．一二五％有關，商辦市場的紅火行情是否告一段落？住宅市場行情又如何看待？本刊專訪戴德梁行總經理顏炳立，深入剖析台灣房市。
金管會要求保險業投資不動產的最低投報率由一．八七五％調高至二．一二五％，就是要框住市場刻意炒作的加價空間。
台灣因為內需不振，過去都是房價漲、租金沒有上揚，導致報酬率下降；但是大家仍然瘋狂追逐標的，就是因為資金沒有去路。長久以來，壽險公司去買房地產不但可以資產重估、又可以獲利進帳，是一個很好的標的。尤其市場上的貨源稀少，自然看到貨就搶。池子裡面那麼多魚在搶餌，如果魚池裡面沒有餌了，即使丟一個飯粒下去他也會搶。報酬率下降是必然的。
政府玩鳥，但不能掐死它
政府在做三個動作：一是打壓豪宅。第一季豪宅漲，第二季政府就進行框住的動作，框在總價八○○○萬，一坪一五○萬以下，算下來坪數只有五十幾坪，只超過香港的二十八坪。但事實上一○○多坪、一坪二○○萬的才稱為豪宅，政府框住的是高級住宅，使得一億以上的豪宅完全停擺。政府也管制銀行，讓銀行不敢放款，相對的，讓口袋有錢的人必須準備更多的資金買房，不讓這些資金出來炒作。
第二就是框住建築開發商。過去五、六年一線開發商可以賺一個資本額，二線開發商ＥＰＳ可以賺個五、六塊，口袋有錢，當然會追逐土地。大股本的公司更必須拿大塊千坪土地開發才能維持獲利，造成建築商追逐北中南土地。
第三是框住壽險公司。最低投報率框在二．一二五％，無形中也把商用不動產價格定在那邊。事實上台灣利率沒有升的本錢，只有在特定的店面、商用不動產管制，降低融資成數、利率拉高，讓投資者持有成本增加。
政府有三大打壓政策，不過最近財政部又提出開放標售雙北市五○○坪以下國有地風向球，政府好比是手，市場好比是鳥，政府可以玩鳥、遛鳥、逗鳥，但不能掐死它。
棄破銅爛鐵，換金銀珠寶
政府為了居住正義祭出不少政策打壓房市，不過多數資金追逐有限籌碼，房價、地價一定會漲，全世界瘋狂印鈔票，這個趨勢是擋不了的。
台灣自有住宅率超過八○％，怎麼樣照顧弱勢族群，讓老百姓有住的權益？應該要趕快把捷運做好，在台北市外圍三十分鐘範圍找到好的地方去蓋合宜住宅，把生活機能做好，也使城鄉更趨於平衡。但合宜住宅的重點是必須只租不賣，因為只要有買賣，一定牽扯到投機、賺價差。
至於有錢人去買房，就把地價稅、房屋稅拉高就好，他們都負擔得起。而不是打壓交易行為，連稅都沒得抽了。有一次看到一個年輕人在電視上說，他大學畢業月薪只有三萬多，二十年不吃不喝也買不起台北市的房子。誰說大學生畢業後不吃不喝二十年就可以住進大安區？假設每個人都可以這樣，這個社會是不會進步的，變成共產社會了。
有一些高價的市場冷掉，少部分價格會鬆動修正。因為多空都有人看，就要看每個人口袋深度。有的人比較謹慎，會丟一點物件手握現金，當經濟情勢不明，很多人會檢視自己的資產，趁餘溫尚存放掉破銅爛鐵，換金銀珠寶。會看到新北市、外縣市這些地方價格先鬆動，不過台北市中心價格很難鬆動，可以說連物件都很少丟出來。
市區價格還會再創新高
一旦五○○坪以下國有地標售解禁，北市將會風雲再起，好的地方都會再創新高，形成帶動作用，對市區房價也會有支撐。就像之前提到魚跟餌的觀念，建築商一定會把地價標高。
所以台北市中心的房子盡量不要放，賣掉後再也買不回來，可以看到市中心的房價根本沒有掉。市中心指的是中山、中正、信義、大安、松山區，而外圍內湖、士林、南港、木柵、景美、古亭、萬華、大同區則面對修正壓力。合理價往下掉叫跌，開高價往下掉到合理價叫做修正。至於更外圍如新北市可能就會跌價，畢竟新北市賣到台北市的價格合理嗎？豪宅與山寨版豪宅永遠無法站在同一線。
本文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1688期
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