▲新屋量體龐大，但買家有限，是全台房市破盤價不斷的原因。圖為近期傳出新屋每坪17萬元成交的桃園青埔特區。（圖／商業周刊／攝影楊文財）
文／林洧楨
今年房市928檔期的關鍵字：破盤！
新屋售價比中古屋還便宜？沒錯，這就是今年房市的發燒話題。一個接一個的新成屋案以破盤價攻勢，現在已經不分南北、無論是首購區或豪宅區，在全台各地點燃降價大火，並且燒出越來越多的新舊屋房價「倒掛」地區。
對比近一年新案的破盤價資訊，與內政部不動產交易網中，今年屋齡6年到15年內的中古住宅行政區均價就發現，已經有台北市北投區、文山區、新北市板橋區、土城區、樹林區、桃園市桃園區、台中市北屯區、高雄市鼓山區等至少8個地區出現以往罕見的現象，其中又以新北市板橋區與台中市北屯區，新舊屋價差每坪9萬多元最多。為何會發生這種房屋價格「新不如舊」的怪異現象？新建餘屋量大與大建商帶頭降價是兩大關鍵原因。
餘屋量大，供需失衡！
不殺價取量，難搶錢活命
先看新建餘屋量，根據內政部營建署統計，截至2016年第4季，全台待售的新建餘屋總量達7萬3千戶，創近7年來新高，而且比起2013年第4季，房地產景氣最高峰時期，這類餘屋才僅約2萬7千多戶，短短3年時間的新建餘屋量體已經達7萬3千戶，暴增164%。
正常情況，申請建照後，約3年完工，而原本在今年底前完工交屋，卻截至今年7月卻還沒完工的在建住宅樓地板面積，仍高達2,091萬平方公尺，而應在明年交屋的量體又高達1,823萬平方公尺，所以戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達才會說：「新屋（庫存）壓力沉重，未來恐怕1年要賣2年的房子才有辦法消化。」
另外，由於今年前7個月買賣移轉棟數年增幅達約14%，建商受到鼓舞下，928檔期的推案熱度激增，爆出超過2千億元的案量規模，又遇上年成交量低於30萬戶的房市低潮期，恐怕會讓供需失衡的問題更加嚴重，建商不跑不行的壓力顯而易見，戴德梁行總經理顏炳立認定，當前房市仍難脫「殺價、取量、搶錢、活命」的發展格局。
指標建商，帶頭降價！
板橋、鼓山等蛋黃區下殺
再看指標建商降價大戰，《住展雜誌》企研室經理何世昌分析指出，寶佳、茂德這兩大體系的建商群是關鍵推手，它們的建案遍及全台，每年推案量動輒數百億元，又因為土地取得早，能以量制價，有最好的成本優勢，當它們夾量體帶頭降價時，小建商是很難抵擋的，因此促成這一波破盤價風潮席捲全台。
在北部，新北市政府坐落的板橋區，在當地房市中，屬於蛋黃中的蛋黃區，在市場評估中最有機會往每坪6字頭跑的江翠重劃區，去年下半年因為茂德推案江翠ONE率先打出4字頭破盤價，造成房價定錨效應，讓今年928檔期的新潤翠峰、聯上匯翠等新案開價全被壓在每坪45萬元以下，比起板橋地區、屋齡15年內的新中古屋平均行情達每坪49萬3千元，還低了4萬元。
走到中部，台中市北屯區本是新屋每坪房價坐穩2字頭的首購熱區，上市建商總太總經理翁毓羚，去年為了賣掉量體達420戶的美樂地案，在當地新中古屋行情仍有每坪超過18萬元下，大膽祭出17萬5千元的破盤價，同時採取攤開成本給消費者檢視，訴求每坪只賺不到2萬元，還送首年免管理費方案來刺激買氣，這種被同業稱為「放大絕招」的策略，讓當地新屋房價幾乎完全沒辦法往2字頭攻堅。
但之後更讓同業看傻眼的是，寶佳機構竟然不守價，反而進一步直接退守每坪16萬元防線，逼得翁毓羚今年928檔期，要推出位於太原段、基地廣達1萬2千坪的造鎮新案，只能繼續破盤搶市，她坦言：「很有機會開出（每坪）低於16萬元的新低價格。」
到了南部高雄市的鼓山區，美術館、農16這兩大豪宅聚落，一直是北高雄最受注目的富人區，新中古屋的單價行情仍達每坪21萬元之高，但近期龍騰建設率先打出廣告戶每坪19萬8千元的破盤價，不只傳出準備在該區推新案的京城建設會跟進，營建股營收王興富發推出的美樹大悅，也已經打出每坪19萬8千元起的廣告。
落底、進場訊號浮現！
北部每坪房價降回4字頭
雖然業者不諱言，這當中有部分屬於「假降價、真吸客」的行銷策略，但就算如此，在庫存壓力無解下，「假戲真做」的機率將會越來越大，而且從這些新屋房價急殺，導致新舊屋房價倒掛地區，已經能看見房價築底訊號。
以大台北精華地區來看，破盤價有效的，多是房價水位降回每坪4字頭以下的地區，台北市的高房價民怨，是因為新屋平均單價高達每坪80萬元、房價所得比高達15.5倍，讓民眾只能望屋興嘆導致，一旦回落到每坪4字頭，等同房價所得比降到約8到10倍間，就是民眾買得起的價格帶，這樣的產品越多，需求就越能被滿足，不只民怨會降低、建商庫存能去化，房價也才有可能開始落底。
至於中南部市場，房價回歸每坪1字頭的地區，由於包含地價、管銷等營建成本，每坪造價至少也要約十多萬元，已經貼近成本，房價能跌的空間也會相對有限，也是重要的止跌訊號。
之後隨著新屋房價落底的定錨效應，中古屋才會慢慢降回合理價位，不過短線上，這類物件仍相對稀缺，想要進場的消費者一定要多看、多比較，此外，當房屋大降價，常常也伴隨施工品質問題，消費者也可善用建築履歷與驗屋服務來降低風險。
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