理財周刊/哪些房屋保值性較差?

文/莊孟翰

近年由於地震頻繁,再加上斷層帶與土壤液化議題備受關注,因此,購屋之前應先至經濟部中央地質調查所「土壤液化潛勢查詢系統」查閱相關資料。按該系統主要功能為查詢土壤液化潛勢分佈、營建署配套措施、下載圖檔、門牌地址定位、Q&A等,其中Q&A十八項重要議題頗具參考價值,購屋前建議上網查詢相關訊息,俾保障自身購屋權益。
茲再摘錄Q&A當中四項淺顯易懂,攸關購屋權益的基本認知觀點,以供參考。

▲圖片來源「理財周刊」提供▼             。(圖/記者理財周刊攝)

1.什麼是土壤液化?
土壤液化是因為「砂質土壤」結合「高地下水位」的狀況,遇到一定強度的地震搖晃,導致類似砂質顆粒浮在水中的現象,因而使砂質土壤失去承載建築物重量的力量,造成建築物下陷或傾斜。

2.土壤液化通常會在什麼地點出現?
基於砂質土壤與地下水是構成土壤液化的其中兩項要件,故土壤液化較容易出現在河川下游的沖積平原及砂質海岸。

[廣告]請繼續往下閱讀...

3.公開土壤液化潛勢圖的意義是什麼?
因為0206地震引發民眾對於土壤液化的疑慮,因此政府基於保障民眾「知」的權利,以及資料公開的精神,除將經濟部中央地質調查所製作的初級精度土壤液化潛勢圖公開外,也由內政部營建署同步啟動後續的配套措施。

4.在可能發生土壤液化現象的基地上,什麼樣的建物才安全?
建築物如果有兩、三層的地下室,或是建築物基礎有打樁深入地下,基本上都沒有土壤液化災害的疑慮。

近年由於地震頻繁,導致建物龜裂甚或傾斜倒塌案例頻傳,其次,每逢颱風豪雨侵襲,部分低窪地區經常遭受嚴重水患,連帶房價亦大幅重挫,就購屋角度而言,不僅應避開地質敏感地帶,例如斷層帶、土壤液化潛勢區等,對於缺點較多之產品亦應迴避,俾免保值性不足而致權益受損。

一、低窪地區
一般而言,低窪地區常易一雨成災,並且每遇颱風來襲也較易帶來水患,不僅房價重挫,即使想要廉價出售,未必有人接手,導致低窪地區災後很長一段時間房地產交易陷入停滯狀態。

二、地震損害
對於位處地震帶的台灣,近年大家印象最深刻的不外乎1999年9月21日的九二一集集大地震,2016年2月6日的台南地震以及2018年2月6日的花蓮地震。

[廣告] 請繼續往下閱讀 ...

雖然有些建築物不一定會達到必須拆除之紅色標籤標準,但卻有不少被貼上黃色標籤,而更令人憂心的是,這些建築物是否會在下一次地震時被改貼紅色標籤,因此,一般購屋者對於這些建築物都會敬而遠之。有關此一議題,只要檢視外牆是否龜裂以及磁磚是否脫落,答案立可揭曉。

三、規劃設計
房屋規劃設計之良窳,直接影響到居家生活品質,因此若規劃設計不當,生活機能必然不佳,一般而言,標準的設計應是一進門就有玄關,並且先進入客廳,再銜接餐廳。惟卻常見一些因地形狹長,前後棟規劃設計,導致客廳與餐廳主客易位之情況。

其次,樑柱位置不僅會影響裝潢設計與家具陳列,尤其是大樑橫跨客廳、臥室更是居家大忌,其對房價之負面影響甚鉅。

四、不規則形狀
一般建築設計往往會因地形不整而導致建物出現不規則形狀,其不僅坪數與公設分攤計算不易,並且通風採光欠佳,有關此一議題,只要檢視建物測量成果圖,即可一目了然。

五、二次施工
由於多年來房價一再飆漲,導致二次施工的夾層產品充斥。基本上,由於夾層係於領取使用執照之後進行二次施工所額外增加的面積,因此,既非原建造執照所核准範圍,也就無法辦理產權登記,其最大風險為遭檢舉拆除。其次,購屋後還得多花一筆裝潢費用,並且又有結構安全、空間狹窄、實際使用價值不夠等實質上的瑕疵。

此外,單價偏高、高度不足與生活品質也是造成二手市場流通性欠佳的主因,因此,這類產品之保值性備受質疑。

六、公設比例偏高
近年一些預售產品為提升居家品質而大量增加公共設施項目,影響所及,公設比必然大幅提高,其中尤以大社區之開放空間最受爭議,早期西門町西寧南路某商業大樓中間樓層規畫數十間混雜辦公室、套房與公寓產品,除公設比偏高之外,平時閒雜人進出之門禁管制亦是一大考驗。

其次,所謂一戶一車位、含車位面積、使用面積、受益面積等,其間所潛藏超高之公設比,都是導致產品保值性較差之主因。

七、樓層高度不足
依建築法令規定,標準樓層高度3公尺,最低不得少於2.1公尺,近年也有不少建物為提升產品競爭力而提高至3.2到3.6公尺。

惟亦發現有2.7公尺甚至更低的高度,其因往往緣於容積率實施前建商在法定總樓層高度之限制下多蓋一層所導致,亦即原三十六公尺高度只能蓋十二層樓,卻增加一層加蓋到十三層樓,其不僅居住空間遭壓縮,房屋價值亦必大打折扣。

八、前後棟規劃
有些建物常因地形狹長而不得不採取前後棟之規劃設計,甚至亦有中間出現天井之情事,不僅通風採光欠佳,私密性不足,前後棟價差更高達一、二成,有時甚至出現後棟乏人問津而不得不大幅調降售價,有關此一議題,只要查閱整棟建物之規劃設計圖,即可一目了然。

九、地理風水忌諱
國人向來講究地理風水,對於有風水瑕疵的產品甚為排斥,深怕進住後發生意外事故,甚或不聚財或有礙健康等情事。
其次,例如三叉或多叉路口、路衝、對角、墳旁、廁所居中等,都是一般所忌諱的問題,其保值性相對也較差。

十、意外事故
發生過事故的房屋一向都是購屋之一大避諱,例如曾經發生火災、自殺、刑事案件等情事,房價必然大幅重挫,因此,購屋之前應請房仲業者提供相關履歷資料,以資保障自身權益。

最近幾年由於受到房市景氣衰退,房價緩步下跌,購屋時除應格外留意有瑕疵或保值性較差產品之外,更應注意一些早期假性需求遺留下來偏遠郊區之無效需求產品,以期確保購屋權益。

▲圖片來源「理財周刊」提供▼             。(圖/記者理財周刊攝)

【更多精采內容,請見《理財周刊》931期,便利商店及各大書店均有販售www.moneyweekly.com.tw

關鍵字: 理財周刊

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

台股震盪!中小、低基期族群輪漲 關注下周輝達報法說

台股震盪!中小、低基期族群輪漲 關注下周輝達報法說

電子權值股領軍展開反彈走勢,本週台股週線大漲577.64點,漲幅2.49%,三大法人合計買超220.73億元,PGIM保德信中小型股基金經理人杜欣霈指出,台股近期持續在區間震盪,主要是受到國際不確定性影響,導致指數受到壓抑,市場資金轉進OTC中小型股及股價低基期族群,盤面類股輪漲。值得留意的是,儘管美國總統川普一再祭出關稅戰,但因為市場已知道其背後目的是作為談判籌碼,以達到美國貿易平衡,因此這次的全球股市恐慌情緒邊際效應遞減。

2025-02-22 06:04

父母同時請領育嬰留停津貼「最多可領1年」 一類人無法申請

父母同時請領育嬰留停津貼「最多可領1年」 一類人無法申請

為減輕育兒家庭撫育及經濟壓力,就業保險提供被保險人於育嬰留職停薪期間可領取「育嬰留職停薪津貼」,父母可同時請領,截至去年底已有逾3.1萬人同時請領,不過仍有500多件遭駁回,主要是因這些人是屬於公司法所定義的「負責人」,因此無法請領。

2025-02-22 06:00

DDR3停產不是新聞!DDR4停產勢在必行 記憶體狂飆背後的市場祕密

DDR3停產不是新聞!DDR4停產勢在必行 記憶體狂飆背後的市場祕密

記憶體族群近期強勢反彈,市場炒作三大廠停產DDR3與DDR4的轉單效應。然而,三星於2024年第二季停產DDR3,SK海力士則再2023年年底停止供應DDR3,2024年第四季將DDR4比重降至20%。記憶體族群股價上漲更多來自技術性跌深反彈與短線資金推動,記憶體能否扭轉獲利頹勢,仍需時間驗證。

2025-02-22 06:00

WBC資格賽開打!長榮航任官方指定航空 總座孫嘉明開幕戰開球

WBC資格賽開打!長榮航任官方指定航空 總座孫嘉明開幕戰開球

WBCQ世界棒球經典賽資格賽於今(21)日在台北大巨蛋正式開打,中華隊首戰面臨強敵西班牙隊,現場座無虛席,湧入超過3.4萬位球迷為中華隊應援,主辦單位特別邀請長榮航空(2618)總經理孫嘉明與台北市長蔣萬安共同擔任開幕戰的開球嘉賓,為精彩賽事揭開序幕,邀請全民一起為中華隊加油。

2025-02-21 23:11

證交所公布19檔注意股 南亞科近六日漲幅達31.25%被列入

證交所公布19檔注意股 南亞科近六日漲幅達31.25%被列入

證交所今日公布19檔注意股,其中南亞科(2408)因最近六個營業日累積收盤價漲幅達31.25%,且02月21日之成交量為最近六十個營業日日平均成交量之5.54倍,因此被列入。

2025-02-21 22:49

獨/台企銀劉佩真首發聲! 喊「依公司規定請、銷假」證清白

獨/台企銀劉佩真首發聲! 喊「依公司規定請、銷假」證清白

台企銀前董事長劉佩真捲入「銷假事件」今(21)日晚間打破沉默首度發出聲明,向外強調「依公司規定請假、銷假並受理薪酬」、「為免造成行政團隊及公司困擾,本人爰於114年2月18日主動請辭,爾後將全心配合調查,以證清白。」

2025-02-21 19:52

三商家購去年每股賺2.02元 擬每股配息1.5元

三商家購去年每股賺2.02元 擬每股配息1.5元

三商家購(2945)今(21)日董事會通過2024年財報,合併營收為142.97億元,營業毛利為38.8億元,稅後純益為1.36億元,EPS為2.02元,擬每股配息1.5元,其中EPS、每股配息皆超越2023年水準。

2025-02-21 19:06

鴻名爆員工偽造文書、盜賣存貨 證交所重罰20萬

鴻名爆員工偽造文書、盜賣存貨 證交所重罰20萬

證交所表示,連接器廠鴻名(3021)內部控制制度設計及執行核有缺失,已違反證交所對上市公司內部控制制度查核作業程序第9條第2項規定,故處以違約金20萬元,並函知鴻名嗣後應確實依規定辦理。

2025-02-21 18:38

永慶房屋地政士分享過戶房產給家人tips!未來出售房地合一稅可能省百萬?

永慶房屋地政士分享過戶房產給家人tips!未來出售房地合一稅可能省百萬?

近期藝人大S因病離世,引起外界對生前財產規劃的討論,如果有房產想贈與給家人,專家有何建議呢?永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,常見的房產贈與,有父母過戶給子女或配偶間贈與,兩種情形需繳納的稅費不同。

2025-02-21 18:24

台股今獲外資買超176億!   狂掃2檔金融股

台股今獲外資買超176億! 狂掃2檔金融股

台積電(2330)領攻,重電股助攻下,今(21)日台股上漲242.79點或漲幅1.03%,以23730.25點作收,外資買超176.85億元,新光金(2888)、玉山金(2884)分居外資單日買超第1、2名個股,買超張數分別為2萬1172張、1萬3768張。新光金外資連7買,玉山金也是連買8天。

2025-02-21 17:45

讀者迴響