理財周刊／聶建中：房市多空交戰 宜長短期分判

文／聶建中

台北市建物買賣移轉棟數，自九月的二七九六戶，一連兩升，十月上升至二八九○戶，十一月更月增二一．一％，建物買賣移轉較十月增加六一○戶至三千五百戶，成長趨勢明顯。然而中古屋成交行情卻顯示，台北市住宅均價自九月的五十七．二萬，一連兩降為十月及十一月的五十五．七及五十四．六萬，呈明顯下跌態勢。據此「價跌量漲」數據，你有看到什麼端倪？

自房市交易面來看，實價登錄實現公開透明化的效益，有助後市房市交易的正常發展，讓隱匿者難再遁形，大賺淨價差的投資客因此退場不少。「價跌量漲」之房市交易市況，顯見「買方市場」態勢明芽。

當然，僅以三個月短暫數據作僵固性房價分析，其趨勢指標意義略顯不足；然而，秉此作為房屋後市漸近觀察的參考根基，再追蹤政府多空政策並觀察市場供需動能，才有機會在人生難有幾次的「重大支出」項下的房市買賣中，穩健購屋經濟效益。

「市場供需」定「商品價量」。二○○八年底遺贈稅降低至一○％引發的資金回流潮後，即便海嘯纏身，經濟幾度衰竭，台灣房市價格卻居高不下，甚至屢創新高。更有陸資開放於房仲的影子相隨，即便政府三年來一波波打房政策祭出，似也無法抵擋資金洪流的上衝力道。

觀察後市，短波中，雖然「國內景氣欠佳、政策打房尚行、歐債危機猶在、庶民經濟實力差」等利空因素阻攔，但在「超低利率尚在、資金行情猶存、兩岸關係漸開、ＱＥ國際熱錢流入、股市動能不佳、富人享受人生」等多項利多因素助攻之下，短期間仍有撐盤房市價格的力道。

若以長線觀之，「新均衡低利率、資金行情猶存、兩岸關係漸開、城市等級提升、國際城市打造、富人享受人生、富有M型右端」⋯⋯等利多撐盤因素，終將會被「少子化的未來、政策打房落期、蜜月期終將過、薪資處於低位、景氣循環真理、屋量供過於求、貧窮Ｍ型左端」⋯⋯等空方因素徹底擊潰。

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