▲國泰營區設定地上權。（圖／財政部國產署提供）
記者吳靜君／台北報導
國泰營區將在周一（29日）開標，國產署表示，在2023年以前，台北市國有地上權招標案只剩下國泰營區，可以說是近期台北市最後一塊精華國有地上權，錯過就要再等三年，根據國產署資料顯示，國泰營區的基地面積約2982坪、權利金為61.16億元、租金為3.5%，其中2.5%是固定、1%隨地價調整，年限為70年。
國產署周一將開標15宗地上權案，招標土地分別位於台北市3宗、高雄市4宗、台中市3宗，新竹縣、雲林縣、台南市、嘉義市、澎湖縣各1宗權利金底價89億3,990萬元，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5%，其中地租隨申報地價調整的年息率為1%，不隨申報地價調整的年息率為2.5%。
台北市南門市場地上權招標 要等到2023年
這次招標案件中，最受矚目的就是近台北市民生社區的「國泰營區」。根據國產署資料顯示，國泰營區基地面積2982坪，權利金底價為61.16億元，國產署表示，國泰營區有兩大特色，除了土地使用分區由民生社區特定專用區（住宅用地）變更為特定專用區（三）（比照第三種商業區），容積率也從200%到400%，建蔽率為50%，依此來推算，該地可以建成八層樓的建築物。
而國泰營區鄰近松山機場、民生社區，附近有金融、辦公大樓林立，屬於台北市精華地區，而且面積有2982坪、街廓相當完整。
國產署表示，如果要等到下一次台北市大面積的招標地上權招標，必須要等到2023年。為台北市南門市場羅斯福路舊址重建完成，國產署才能取回南門市場中繼站光華特二區做設定地上權招標，也就是說，未來三年內已經不會有像國泰營區一樣，為在台北市精華區、大面積的國有地上權招標案，一旦錯過就有可能要飲恨三年。
不過，因為國泰營區位在機場附近，有限高的問題，國產署表示，依據民航局法規，高度在60公尺以上才需要審查，以國泰營區來說，如果每層3.5公尺，需蓋15層以上，還要加計頂樓建物，所以得標企業不用太擔心限高的問題。
▲國泰營區設定地上權。（圖／財政部國產署）
市場資金甚多 國泰營區標脫機率仍高
住商不動產企研室經理徐佳馨表示，國泰營區曾經招標多次，雖然地租和容積率上調整，但是這是國產署少數案件中「招標多次」的案件，其他像是世貿三館、空軍官兵活動中心等，都是一次標脫，顯然國泰營區「賣相」上略遜其他招標地上權一籌。
徐佳馨認為，加上國泰營區鄰近機場，附近產業較多是旅遊、觀光業，所以未來的標企業興建大樓，除了出租給金融業，就是旅行社或者觀光相關事業，在這次新冠肺炎（COVID-19）期間，受創最大的也是觀光產業，且未來相關產業是否有足夠的負擔能力，這些都是得標企業要三思的問題。
徐佳馨認為，如果這次國泰營區可以順利標脫，顯示市場資金「非常充足」，需要尋找適當的標的物和合理的報酬，因此推估會投標的還是以壽險業為主，估計溢價率也不會太多，大約3%~5%左右。
除了國泰營區之外，此次也有不錯的地上權案值得關注，以高雄市4宗土地中，有3宗皆鄰近夢時代購物中心，基地方整，利於規劃開發，包括前鎮區獅甲段土地，位於亞洲新灣區，面臨澄觀路（60公尺寬）且近輕軌經貿園區站；鳳山區土地，鄰近五甲公園、福誠高中，距捷運前鎮高中站僅450公尺；前鎮區興南段土地，鄰近捷運凱旋站，皆屬公共設施完善、生活機能佳，具開發潛力標的。
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