【撰文／梁宛茹；攝影／陳韋帆；圖片提供／張欣民】
台灣房市走了十幾年多頭，每隔幾年就會傳出房價泡沫消息，在多、空訊息交雜下，民眾最想問：房價究竟跌不跌？且看專家怎麼說！
「跌」天時地利不佳 警訊號角響
張欣民
現職：天時地利不動產顧問公司總經理
學歷：政大地政系碩士、台大外文系學士
經歷：太平洋資產管理公司總經理
國內經濟景氣氛圍不好，各行各業都蕭條，房市卻多頭超過十年，早晚將面臨盤整；一旦QE退場、利率升息，房地產應該會有很長一段時間向下修正。
美國QE退不退場是房市的關鍵，雖然目前定調為短時間不會退場，不過影響台灣房市的因素實在太多，且日前央行總裁彭淮南釋出利率可能調升的訊息，即便不是立即攀升，對房市來說仍造成觀望的態度，警告意味相當濃厚。短期來看，今年第四季房市應該還是照過去的傳統方向前進，仍是一年中的旺季；相對的，今年第四季市場也一樣有些隱憂存在。
經濟隱憂 房市面臨下修
以台灣目前整體經濟每季持續走下坡的情勢來看，國內經濟景氣氛圍並不是太好，各行各業都蕭條，惟獨房地產市場一枝獨秀。這波房市已經多頭超過十年，是最長景氣期，也是最高景氣周期，不管是何種商品市場，都不可能永遠在高峰，景氣早晚將面臨盤整、下修，只是何時會發生，目前誰也抓不準。
其次則是供給量與房價過度膨脹。若直接從經濟學中最簡單的供給、需求角度來看台灣房市，有多少地方房價炒得震天嘎響，但裡面卻是一堆空屋，有如鬼城呢？有些地區甚至連交通可及性都不高，若以真實需求量來看，這些地方都過度被吹噓，只要一面臨房市景氣反轉，將首當其衝。
以往不少人會說，中南部房市在這波房地產多頭景氣中都沒漲到，所以一定會補漲。但其實中南部一直存在著供給量大、需求不強的狀況，雖然近幾年房價逐漸有起色，但不少行情也是北客南下炒作而成，因此在這波房市景氣反轉中，也將面臨風險，當地民眾一定要有此風險意識。
「漲」資金不歇 房價不停漲
章定煊
現職：景文科技大學財務金融系副教授
學歷：政治大學地政系博士
經歷：國泰房地產指數協同主持人
只要QE不退場，資金熱潮會藉由一次次換手操作的模式，持續將房價炒高；以投資角度來看，在貨幣寬鬆沒有改變之前，不要退出房地產市場。
這波房地產熱潮是金融海嘯過後引發的，美國強力推出QE（量化寬鬆政策），導致大量熱錢在國際間流竄，因而推升房地產行情。由於台灣是個淺碟市場，這些資金進入台灣後，造成房地產大幅上漲，力度之強，讓政府各項打房措施幾乎都只能產生短暫效果，沒多久房價又走回上升軌道。
QE不退 房市熱度不減
這樣的多頭模式經歷了好幾次的高潮迭起，在寬鬆貨幣政策下，不少人積極尋找有建設與開發題材的重劃區，透過不斷哄抬、搶進，將房價步步推升，房產熱從市區燒到郊區、北部蔓延至南部、換屋產品到首購產品，幾乎能炒的都炒過一輪了。
我的看法始終沒有改變，只要美國不停止QE政策，這波資金將不會退場、房市也不會退燒，因此，以投資角度來看，在貨幣寬鬆沒有改變前，不要退出房地產市場。QE雖然短時間不退場，美國聯準會（Fed）副主席葉倫接替柏南克後，QE退不退場又成了熱門話題，QE退場代表美國經濟轉好，不退場代表經濟一樣低迷，得透過更多資金帶動復甦。
如果用資金行情的角度來看，這波房地產上漲已不是只有「房價」上漲，而是全面性的貨幣通膨造成的結果。舉例來說，假設新北市某個區域，當年一坪房價二十萬元，而一坪房屋可以買到一萬公升汽油，換算下來每公升汽油約二十元；如今汽油漲到每公升三十五元，若以同比例來算，該地區房屋若一坪漲到三十五萬元，表示房價漲幅與普遍物價的漲幅雷同，但若超過三十五萬元，代表多出來的行情都是泡沫與虛幻的。
※好房雜誌2013年11月號封面故事尚有更多精采文章：
◎ 總論篇 房價回不去 買便宜屋有撇步
◎ 交戰篇 三利多加持 房價易漲難跌
◎ 攻略篇 買屋攻略 開口議價 別輕易讓步！
◎ 攻略篇 賣屋撇步 避開拋售潮 加速成交
◎ 市場篇 8大好區 議價空間報你知
【更多精彩內容，請見《好房HouseFun》雜誌2013年11月號】
讀者迴響