文／Smart智富雜誌 許家綸
營建業景氣開始過冬，不過，上櫃公司三豐建設（5514）挾著帳上現金占股本達3成、負債比不到7%的財務優勢，在繳出過去17年平均總股利殖利率均超過8%的成績單後，今年才上任的董事長洪敏夫告訴《Smart智富》月刊：「將努力每年至少配發1元以上股利、給股東10%的股利殖利率！」
▲（圖／翁挺耀攝）
三豐是間股本不到16億元的中小型建商，專在大台北地區從事合建分屋業務，因為擅長和地主溝通，建案多為透過合建方式改造老舊社區。由於營運模式與一般建商不同，不必買斷整塊素地，待「養地」多年後才能開發、賺土地增值財，因此以「合建」為主要業務的三豐，不需要投入大量現金購地，而是以蓋好的房子換給地主，對現金需求相對較少，整體營業成本也相對較低廉。
同時，因為合建案需先分配給地主用土地交換的房屋，所以餘屋量不會像一般新建案那麼多，再加上公司開價不會比附近成交均價高出太多，近幾年推案多半都是預售2個月就全部售罄，且因供給量小，客戶回購比率高，使得公司從未有餘屋壓力。反映到財報，三豐從1992年迄今，即便經歷SARS（嚴重急性呼吸道症候群）、金融海嘯等經濟利空，公司也從未虧過錢。
三豐2014年毛利率高達54%，遠高於一般建商的30%∼40%。在三豐一路從副理當到董事長的洪敏夫分析，一般地主手上有幾十坪的地，因基地不夠大無法改建，透過三豐花時間整合多塊地變成一個較大的基地後，土地價值因此提高，這部分增值利潤就成為三豐的獲利。同時，由於建案在預售後可取得約1成的資金，土地及建築融資又可以向銀行貸款，因此公司營運不需要太多現金，所以只要有獲利就會盡量發放給股東。「若以現金投報率算，我們的報酬率其實更高！」
雖然合建案利潤較高，但是，因為整合土地至少需要3∼5年時間才能談成。加上因為有地主參與，凡事都要討論，不像買斷土地，建商擁有整塊地的所有權，開發速度可以自行掌控，因此少有上市櫃建商專門從事這種需要長期談判的合建業務。因投入者較少，三豐在地主間累積了一定的信譽和口碑，近年來開發速度及案量都明顯提升。
展望未來營運，三豐目前「中和景平案」工程順利進行，預計2017年可完工銷售，另外2個在申請建築執照的案件是位於延平北路的「九鼎二」案，已完成拆屋作業，位於重慶北路二段之「重慶保安」案，則已完成整合簽約。洪敏夫指出，根據經驗，前述兩案完工時間會落在2016年之後，因此2017年將有3個建案貢獻業績。至於即將完成整合的「重慶昌吉」案，將能挹注2018年後的業績，另外松山、信義、中山、北投還有多個都更合建案正在陸續整合中。
至於2015年∼2016年的業績怎麼辦？洪敏夫表示，在國父紀念館對面麥當勞旁邊靜巷內的「國硯」案，還有3間餘屋待售，銷售入帳幾乎就等同淨利，儘管目前受到房地合一稅等疑慮讓買家觀望，但因為此案離捷運站僅4分鐘，且在靜巷內不會受路段率調高影響房屋稅，可望以不錯的價格賣出。
對於目前房市，洪敏夫認為，房地產景氣混沌不明，對很多人來說是壓力，「但我看見的是機會，就是會有更好的土地、更便宜的價格、更優惠的合建條件，所以需要儲備資金作為以後的發展之用。」
事實上，三豐早在2011年政府開徵奢侈稅開始打壓房地產時，就已開始盡量保留現金在手，因而近幾年發放較高比率的股票股利，將現金保留在公司，就是看好未來有擴張與發展機會。
若以長期投資角度來觀察三豐的財報是否適合當定存股，英業會計師事務所呂欣諄認為，公司近4年的營收、每股盈餘、股東權益報酬率、資產報酬率、資產周轉率、淨值都是逐年提高，整體資產品質佳，但因目前存貨占資產比重偏低，影響未來營收來源，建議投資人宜待有確定營收入帳再進場。
資信聯合會計師事務所會計師陳俊廷補充，三豐經營風險低，因負債比到今年第1季僅6.8%，相較上市櫃建商動輒4成、甚至逾7成的負債比，可說是最低的；其次，長期資金占固定資產比重逐年增加，代表營運上沒有用短期資金支應長期用途，不會有短期資金流動率不足的問題。但因短期獲利動能較差，適合在股價淨值比低於1倍以下，用閒置資金做低比重的資產配置，且要留意流動性風險，公司過往股價淨值比最低為0.7倍，目前已跌至1倍以下，因此若再往下跌，買進長期持有風險極低。
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