理財周刊／從日本地產龍頭來台看不動產投資趨勢

日本地產集團之所以能跨海來台，主要是因為其已在持有、開發、管理業務中構建事業平衡。這樣的地產商業模式才能抵禦正在翻轉的全球房市脈動。

文／黃鵬(言希)

去年全台房屋買賣移轉棟數創二十六年來新低，日本地產龍頭卻在這二、三年大舉進軍台灣，包括東急Livable、日本三井不動產集團揮軍台灣OUTLET MALL和飯店市場，日本地產龍頭三菱地所在台北成立「台灣代表人辦事處」，並正式展開五大開發案。

三菱地所表示，2013年已開始參與台北市由潤泰創新旗下旭展公司主導的「南港車站綜合開發等計畫」BOT案，包括南港車站大樓BOT中的商業設施「CITYLINK南港店」、飯店「Courtyard by Marriott Taipei」計畫及Ａ級辦公室。三菱持股旭展達20％。

三井不動產集團也來勢洶洶，已密集開出「林口MITSUI OUTLET PARK」、簽下台中港OUTLET開發案、宏普建設忠孝東路三井花園飯店合作案及台北南港「LaLaport購物中心」，總投資額逾新台幣百億，創近十年來日企在台投資最大手筆。日本Mori森集團則攜手冠德建設，計畫打造中和住商混合造鎮計畫。

同樣面臨少子化、高齡化與經濟不景氣等社會經濟結構問題，日本地產商為何能跨海來台？日本地產在1991年泡沫破滅後，連帶經濟增速和通膨率雙雙下修。在此環境下，日本地產商發展出一套新的思維模式，就是若真的想長久發展，一個在行業屹立不倒的企業，短期回報和長期投資一定要分清楚。

短期回報是一種銷售型的物業，但前期投入也會很大。這就是台灣地產開發商最常見的思維與獲利模式。長期投資即是物業管理，包含包租、代管，這是一個持久戰，但租金很穩定，而不是說房價漲了就拚命做住宅。你可能開始會賺，但後面一定會套住。短期回報和長期回報風險係數不一樣，投資力度不一樣，所以定位非常重要。

具體而言，日本地產集團之所以能跨海來台，主要是因為其已在持有、開發、管理業務中構建事業平衡。以日本最大不動產開發商三井不動產為例，作為一個成功的多元化轉型公司，其銷售、持有租賃，包括業務管理的收費板塊，占比基本都維持在20％到30％之間，相對均衡。這樣的地產商業模式才能抵禦正在翻轉的全球房市脈動。

可見未來不動產投資除國際化外，短期回報和長期投資一定要分清楚。不動產物業管理則是實現長期投資報酬率最佳的途徑。

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