理財周刊／莊孟翰：預售屋未實價揭露 美中不足

文／莊孟翰

實價登錄屆滿二年，雖已累計超過三十萬筆資料，惟預售房價登錄卻不到一成，一般民眾對房價行情依舊是霧煞煞。

一般而言，除特殊區位或案例，中古房價約介於預售房價七至八成之間，而預售房價又是中古房價領先指標，不論是建商或購屋者，都可就二者變動相互推算市場行情與價差。

自政府實施實價登錄，一般民眾最期盼者即在於此，惟在實價登錄僅以區段化、去識別化方式呈現交易行情，加以高低價前後五％不揭露，導致政府公布房價普遍偏低。

另外，單價是否扣除停車位、增建等因素，也會造成實際交易價無法真實呈現；其次，預售屋未立即登錄，加以有心人士藉機炒作，房價資訊更顯得撲朔迷離。

民眾則普遍希望政府能夠像香港、日本、美國一樣採取全面揭露方式，減少交易糾紛，最重要的是，主管機關能夠提供購屋者具有公信力的參考資訊，並藉此與國際接軌。

實價登錄迄今，一般咸認預售房價未能即時公開實際交易行情應是美中不足之一大憾事，惟就實務案例，除非立法限定在一定期間內登錄，否則就預售房價之定價基準，例如前後棟、樓層差異、建材設備、通風、採光、動線，甚或毛胚交屋等因素，都可能造成相當大價差。

除非能依門牌編號據實公布，否則很難達到交易資訊透明化。

另一方面，如何要求建商即時公布實際交易價格亦有其侷限性，其因在於預售建案無法預知何時完銷，而主要癥結又與房地產景氣息息相關，亦即景氣向上攀升階段較易順利完銷並即時登錄，且所顯示房價為前低後高，如係景氣低迷階段，所顯示房價走勢則為前高後低。

建商最大困擾則在於往後施工期間景氣變化所導致房價之高低起伏，如再加上購屋者先後購買價差披露因素，很可能衍生簽約後、交屋前買賣雙方諸多爭議，因此，預售房價如何達成政府與買賣雙方三贏的最大公約數，恐仍需就實務面之困難因素一一加以克服之後，方有實現可能。

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