文／莊孟翰
莊孟翰
淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
Q：「四年八萬戶、八年二十萬戶」，蔡英文總統於今年國慶大會發表談話時特別提到：「我們所承諾要辦理的『社會住宅』，也正按照計畫實現進度。『住宅法』已經完成修法，到目前為止，全國已經有三萬多戶的社會住宅正在興建或規劃中。」
現階段社會住宅採「只租不賣」方式，以低於市場租金出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢族群，這也是當初蔡英文參選總統時的主要政見之一。不過，現在的時空背景，尤其是房市景氣與過往大相逕庭，當時所提大量興建社會住宅的政見，是否還符合現在的市場實際需求？如果落實社會住宅只是為了兌現當初的政見，事先未做通盤的考量及規劃，是否會淪為紙上談兵？請教莊教授，社會住宅實際執行上可能面臨的困境及解決對策？
A：現階段「薪資不漲、房價太高及負擔太重」已成為年輕人的共同敵人，然而，運用社會住宅解決高房價問題，目前社會住宅共有兩萬戶，預期加上興建中的戶數，四年內將可達成四萬戶的目標，包含世大運所興建部分，只租不賣的方式，都有別於過去馬政府所推低價出售的合宜住宅。
依現行規劃，「四年八萬戶、八年二十萬戶」的社會住宅，當中有十二萬戶為新建，八萬戶則是租金補貼，不過，此一構想顯然未考慮到未來少子化的社會發展趨勢，在年輕人口結構逐漸呈現溜滑梯式遞減，包含小學、大學紛傳關門倒閉，空屋餘屋的棘手問題已逐漸浮現，由此不難看出房市已面臨供過於求的新困境。
以日本為例，目前全國空屋約有820萬間，平均七間就有一間空置，形成老舊房屋無法更新，土地無法有效開發利用之窘況，其間更暗藏防災、防竊以及倒塌等公安問題。此外，依國土交通省統計，受到偏鄉人口減少影響，全國空屋將會在十年內大量增加至二四％。由此可見人口與空屋之間的相互關聯，現階段台灣的情況與日本頗為相似，究應如何未雨綢繆，實有賴主管機關再深入探究。
利息補貼省錢快速 政策立見彰顯
因此建議，現今社會住宅新建十二萬戶與租金補貼八萬戶的政策規畫，應該有所調整，不必為兌現競選政見而勉強大量興建。試想現有空屋少說也有七十萬戶，再新建如此多的社會住宅，一旦淪為蚊子館，後續管理維護勢必又得大費周章。
因此，建議興建之前應先做好需求調查，需要多少蓋多少，此一議題如再就目前台南市與高雄市仍無意興建社會住宅，即可知其梗概，如再就附表六大都會區成屋價格，答案更為清楚。
去年桃園市長鄭文燦曾表示，桃園市推動社會住宅的速度為六都最快，住宅基金連續兩年編列共計新台幣三十四億二千萬元，至於工程造價每坪約10.5至11萬元，低於台北市的12萬元，顯然單就造價而言代價並不低。
由附表可知，六都房價除台北市與新北市較高之外，其餘四都不論是公寓或大樓，應該都是以利息補貼方式較划得來。
本文之所以提出工程造價(不含地價)與成屋房價(包含地價)相互比較，主要係緣於桃園市、台中市、台南市與高雄市成屋價格不高，為何不能在當前空屋處處情況下，改以利息補貼方式，一則不必花大錢大量興建社會住宅，再則可以大量去化空屋餘屋，並有利於都市更新之推動。
因此，建議現階段先將租金補貼與直接興建的比例對調，亦即調整為租金補貼十二萬戶，新建八萬戶。其次，可延續目前營建署一年租金補貼六萬戶之機制，另增加四萬戶計入社會住宅租金補貼戶數，就可達成計畫目標的三分之一，如以每月平均四千元計算，一個月約1億6千萬元，一年約19億2千萬元，相較於直接興建之龐大資金，當更具實質效益。此種依實際需要逐年「分期付款」方式，與原計畫二十萬戶社會住宅總預算高達四千億元相較，孰優孰劣？
南北均衡發展 兼顧在地老化問題
此外，現階段社會住宅大都集中在台北市、新北市與桃園市，以雙北以外地區，桃園、台中、台南、高雄大樓價位每坪大都介於12至18萬元間，公寓約落在7至14萬元間，以三十坪大小的居住空間而言，大樓一戶約360至540萬元，公寓約210至420萬元。因此，倒不如以利息補貼方式協助買房，也較能兼顧到區域的「均衡發展」及「在地老化」的實際需求，否則如盲目大量興建，未來可能出現更多的空屋，日本現況應引以為鑑。
如將社會住宅集中興建於台北市，恐怕也有成本過高問題，依照台北市所擬定社會住宅造價一坪約11.5萬元，如再加上土地成本，每戶應不低於一千萬元，除承租方負擔能力之外，自償性亦大有問題。
北市租金偏高 自償性不足
按台北市租金係依市場價格八五折計算，假設台北市平均租金兩萬元，社會住宅租金一萬七千元，依租金負擔不超過家庭收入三分之一計算，承租戶家庭收入最少也要五萬一千元。依此數據推算，要多少年才能回收成本？膨風的政策是否過於理想化？
利息補貼與租金補貼並行
社會住宅不僅僅是提供居住需求而已，更應兼顧附近生活機能、就業機會與公共建設問題，例如道路交通、廢水處理、下水道等，以北、中、南三大科學園區為例，已相輔相成的逐漸帶動就業與區域繁榮，因此，如何導引台商回流，增加就業機會，自行購置，不必完全依賴政府提供社會住宅，亦是當前刻不容緩之一大要務。
另外，在少子化、老年化趨勢下，對於社會住宅的需求勢必也會如同日本一樣日漸降低，尤其是在當前大量空屋前提之下，社會住宅更應以「興辦」為主，而非「興建」。因此，建議先以利息補貼與租金補貼優先，至於興建部分則應側重於雙北，除事先做好需求調查之外，亦宜以緩和漸進方式落實社會住宅之政策目的。
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