文／Smart智富雜誌 顏炳立
在今年初，我就預告今年預售市場「量會再縮，價會再破，蛋黃不黃，蛋白變黑」！預售屋價會賣破新成屋價，新成屋價會打到中古屋價，價再修10%才會見到積極買盤！
截至7月初為止，真正明顯成長的是，土地市場的交易量，估算為906億元，達到去年全年1,242億元的7成多。但進一步檢視土地市場的成交量，超過6成是各地政府重劃區的土地標案，在土地價格相對便宜情況下卻沒有完全脫標，市場僅存的自用型買氣，快被不肯讓利的持有者玩垮，市場要復甦仍得等上幾年！
再看今年上半年的全國買賣移轉棟數，大約是13萬多棟，符合今年全年25萬～26萬棟的預估範圍，市況仍不景氣。儘管低利率時代房市要全面崩跌不容易，但我還是建議，持有者要賣應趁早讓利，對剛性自用者來說，2019年房市有可能落底，但要看成交量是否符合爆量的條件。
當買賣雙方對價格認同就有量，自用者只要買價合理就可進場。但若好產品降價仍吸引不了買盤，就意味著緩跌市場來臨，悲觀的市場裡不會存在樂觀的氣氛，就算是銷售專家，也無法把玉蘭花的行情賣到玫瑰花的價格。現在仍是任性的賣方與不認命的買方在拉鋸，造成市場無量。如果你還在期待價格回春上漲，我只能說這個期待根本沒有明天！
房市從2014年「軟趴趴」、2015年和2016年「死死昏昏去」、2017年變成「要死要活」，到2018年是「快要停了」。現在只能等政策，看新任財政部長能否推動稅制改革急救房市，我認為這是重現生龍活虎的房地產遊戲最好的方法。
2018下半年房市各類產品仍在尋求可突破的空間，其中，稅制環境是最重要的變數，目前稅制不具吸引外來資金的誘因，使得市場只能慢慢緩跌尋求落底的機會，以免傷及抱了滿手房貸的金融體系。在這個緩跌過程中得靠讓利才能換到成交量。我必須再次提醒：「量」是市場買氣的支撐，價格才是最後的投資思維！
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