文／莊孟翰
1.房市八高後遺症：高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比、高房貸負擔率
2.四大變遷：社會快速變遷、人口老化、城鄉差距、貧富懸殊
3.現階段應以租金補貼較具實質意義
Ｑ：「一成自備款」購屋政策議題頗具爭議，一般咸認此一政策不僅可能讓羽翼未豐的青年淪為長期房貸的屋奴，即使是金融機構也擔心重蹈美國次級房貸導致全球長達十年經濟衰退的風險。因此，想請教莊教授，「一成自備款」究竟出了什麼問題，未來社會變遷對房地產市場又會產生什麼樣的化學變化？
Ａ：由於十幾年來房價不斷飆漲，實際上已同時存在世界罕見的高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比、高房貸負擔率等八高問題，因此，有關「一成自備款」的購屋政策備受質疑乃必然之事。
其次，就實務面加以探討，各國都會隨著景氣變動而對於房貸自備款有嚴格的規範，台灣一向都介於二、三成之間，亦即一千萬的房子，就得先準備二百萬至三百萬元的自備款，以免景氣逆轉而導致金融業系統性風險，尤其目前正值房市景氣下行階段，更容易讓年輕人勉強購屋而不自覺曝露在高風險之中。
房價高懸 金融業也擔心系統性風險
低自備款不僅日後本息負擔沉重，銀行也同樣擔心倒帳風險，例如二○○八年全球金融海嘯也是由次貸風暴引起，雖然當初美國政府也是希望藉由低自備款協助低收入階層購置住宅，最後演變成金融風暴也是始料未及，因此，降低自備款之前，務必先做好市場景氣變動趨勢的功課，方不致發生愛之適足以害之的後遺症。
四大變遷對房市影響深遠
台北市在二○一四年七月一日率先實施囤房稅，二○一五年房市景氣開始轉折，如今已進入第四年，大家都在推測往後還會有幾年的低迷階段？過去雖然也有學者提出七年循環理論，不過就美國二○○八年金融海嘯十年之後房價才又回到接近原有水準，另外，日本一九九○年代歷經失落的二十年，其間東京商業區地價曾在一九九二至二○○五年之間重挫八七％，住宅區跌幅亦高達六五％，時至今日，還是有不少日本民眾對於購屋置產敬而遠之。
台灣每當不景氣屆臨，不僅一般民眾擔心資產縮水，金融業者莫不以二○○八年金融海嘯的美國與歷經失落二十年的日本為鑑，尤其近年少子化與高齡化議題日益嚴重，導致一般民眾咸認景氣低迷應會超過所謂七年循環之預期，更何況現階段社會變遷、人口老化、城鄉差距及貧富懸殊等問題之嚴重性，已引起全國民眾對於年輕人普遍買不起房的高度關切。
貧富差距擴大 無殼蝸牛哀號
一九八六年台灣房地產正處於低潮時期，一九八七年二月二十七日國產局標售南京東路三段華航旁一千七百餘坪六福皇宮現址之國有土地，國泰人壽以每坪九十萬元約底價三．六倍的天價標購，其後迅即帶動台北市房價從一九八七年每坪九．二七萬元一路飆漲至一九八九年的三三．七三萬元，漲幅高達二．六四倍。其所以致此，應與一九九○年代「台灣錢淹腳目」與台股一路攀上一二六八二點歷史高點息息相關。
為抗議過分飆漲的房價，一九八九年八月二十六日，無住屋者團結組織號召上萬人夜宿台北市忠孝東路四段，同年九月二十六日更於台北市仁愛路四段國泰人壽總部前進行三天夜宿露營活動，以抗議壽險業者炒高房價，由此可知無住屋者對於高房價之無奈。雖然當時李登輝總統隨即指示推出每坪六萬元的勞工住宅政策，惟高房價問題還是沒有獲得根本解決，其中尤以雙北市每隔一段時間房價就飆漲一次最受訾議。
其次，依據財政部統計處二○一六年十一月之研究報告，台灣房市也已呈現貧富不均現象，並且有高達一九四萬戶中下階層家庭淪為「無殼蝸牛」，另外則是十二．七萬人名下持有超過四戶以上房屋，其中有二十三人超過百戶，平均一人持有一五○戶，由此即不難了解社會變遷與貧富差距之嚴重性。尤其最近這一波台北市房價又自二○○三年三九．一萬元再度飆漲至二○一四年九二．四萬元之後再回跌至八三．三萬元，雙北市漲幅又超過一倍，更加讓無房的年輕人聞高房價而色變，因此，值此房價尚未觸底即提出一成自備款的政策，必然招致嚴厲批評。
經濟發展 資產暴漲 幾家歡樂幾家愁
就城鄉差距而言，在經濟發展過程，有不少人因工作機會而從鄉下移居都市，除薪資所得較高之外，大都會在都會區購置房產而累積較多財富，雙北市房價大幅飆漲也都是因此引起，近年則是竹科、中科、南科周邊地區與桃園因此導致房價高漲，這樣的發展趨勢更加使得城鄉差距愈拉愈大。
其次，過去也曾有不少高階官員因政府提供舒適住所，又免繳水電費、地價稅、房屋稅等，當初即便手頭有充裕的資金，也未掌握低價購屋良機。反倒是一般公務員及中產階級，為儲備退休靠租金養老或為子女購屋置產而累積不少房產，其中又以一九八○年代以前購屋者最占優勢，尤其是當初在精華地段購置，時至今日，幾經資產暴漲，不論是舊屋或經過都更之新屋，更是身價倍增再倍增，相較於當時不少免費居住「宿舍」的高官，最後悻悻然的將房產歸還國家，就資產累積角度而言，不免有錯估情勢的感慨！
隨著科技日新月異，也讓世界迎來了另一個迥異往昔的社會變遷，例如AI(人工智慧)將取代大量人力，即使是金融業也不能倖免，另外，當世界逐步邁入IOT(物聯網)時代，勢必又將帶來另一重大的社會變遷。
時移勢轉 審慎評估購屋時機
這種變遷未來勢必逐漸加劇，如同過去台灣從農業社會、工業社會到工商業社會，又歷經知識爆發的年代，當時的教育總是鼓勵多讀書、多吸收新知，其後隨著電腦的普及，又帶來了另一波經濟變革，未來當AI及IOT越來越普及之後，各項競爭也勢必隨之加劇。因此，主管機關更應與時俱進，不能墨守成規，而以傳統觀念在不當時機提出反效果的一成自備款購屋政策。
七年後人口負成長 無障礙空間需求劇增
其次，就人口變遷而言，台灣在今年正式進入高齡化社會，在人口老化及少子化趨勢下，即將步入超高齡化社會，這又是一個重大的結構改變，過去，人口從農村到鄉鎮再移轉到都會區，造成中南部農村嚴重空洞化，即將步日本後塵，根據國發會發布「中華民國人口推估(一○五至一五○年)」報告之中推計資料顯示，台灣將於七年後人口進入負成長，屆時將面臨更大的社會衝擊。
日本近年面對逐漸老化的社會，無障礙空間需求急遽增加，另外，耐震與耐用年限也相對延長。除此之外，台灣還須面對都更遲滯與愈來愈老舊高達四六．七五％透天厝如何重建的問題，尤其是在農村空洞化，人口往都市集中之後，人口結構的改變也將成為房地產另一個待解的問題，而這也正是兩年來小坪數住宅需求較大，新成屋去化遲緩，新建餘屋數量累增之一大轉變。
房價持續下跌 一成自備款恐幫倒忙
諾貝爾經濟學獎得主席勒教授(Robert Shiller)曾指出，全球貧富差距高達九十九倍，占人口約一％的富豪，掌控全球半數以上財富，因此，貧富不均才是全球經濟必須面對的最大危機！此可由香港愈來愈多人居住在籠屋、劏房等狹小空間見其端倪，台灣近期也出現蟻居等諸多異常現象，都是相當值得深思的重要議題。
由於貧富與城鄉差距加劇，在高房價背景下，一成自備款無法根本解決居住正義問題，現階段六都以外地區房價不高，但台北市與新北市房價仍處高檔，雖然精華地段大幅下跌不易，但蛋白區再下探二、三成的可能性極高。因此，購屋之前更應多看多比較，尤其內政部營建署不動產資訊平台公布之「買賣契約價格」亦可提供長期資訊比較，此外，住展雜誌之預售與新成屋以及各大房仲公司網站之中古房價資訊，都可提供相當多的參考資訊。儘管如此，主管機關當務之急仍應以提供更多的租金補貼名額較具實質意義。
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