理財周刊／黃鵬(言希)：不動產投資與股票投資之比較

股票投資評估重點為：大盤(市場或景氣)，產業類股(十九種產業類股)，個股(績優股)。不動產投資評估重點則為：市場或景氣(即timing)，使用分區(工商業、住宅、豪宅或辦公大樓等)，地段(Location)。兩種看似不同的投資商品，但投資邏輯思維卻是一致的。

兩種商品市場特性分析如下：

一、不動產投資兼具消費財與資本財(或投資財)雙重特性，故當景氣衰退或金融風暴時，不動產市場跌幅通常低於股市，即因不動產仍具自住(即消費)的功能，股市因僅具投資功能，故跌幅較大，此即為不動產市場的「向下僵固性(rigidity)」。

二、變現的難易度，不動產因缺乏集中交易市場及交易後需辦理貸款過戶手續，故通常交易所需時間較長，而股票因集中交易市場，故變現速度快。

三、不完全競爭市場，不動產由於資訊來源有限，且透明度及流通度均比股票低，在價格為少數買賣方決定情況下，不動產市場可謂是「不完全競爭市場」。因此投資不動產更需專業經紀人的分析與服務。

四、不動產的平均年漲率總是大於物價上漲率(ＣＰＩ)，尤其在台北市，因土地供給不足，因此房價受「供需」影響甚大，但股票就沒有上述漲價因素。這是因為房價組成因素為：土地成本＋營建成本＋政府稅收＋投資者收益。

綜觀二十年來台灣土地標售紀錄便可發現，土地標售價格可謂節節升高，甚至政府祭出停止公有土地五百坪以下禁止標售，且採取「只租不售」的土地政策，可見土地成本對房價影響。值得思考的是，亞洲國家如星、台、港紛紛祭出打房政策，但房價似乎不受影響，甚至有飆升跡象。

這是因為原料成本漲(土地成本＋營建成本)，房價是否一定漲？因此在供給不足區域下，除非上述房價組成因素有任一因素下跌，否則房價長期仍然看漲。經過上述比較，相信讀者會更容易從投資報酬率及風險中，找到最佳的理財投資方法。

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