Fashionqueen/名媛「錢」進海外置產熱

▲由Rafael Viñoly設計的豪華公寓預計於2015年竣工,將會成為紐約市最高建築物及西半球最高住宅大廈。

圖、文/Fashionqueen雜誌

TEXT:CHLOE CHAN
PHOTO:ULIZ HUNG、dbox for CIM Group & Macklowe Properties(主圖)、GHC、信義房屋、東京房東網

近年來,台灣與國際逐漸接軌,海外不動產逐漸成為投資趨勢,國內亦不少仲介成立海外事業部,協助台灣人購置,紛紛吸引許多名媛前進海外置產。因此,《FASHION QUEEN》特別邀請海外投資專家分析最新的投資趨勢,以及提供精辟的投資觀點和秘訣,作為海外置產的首要參考。

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西半球最高住宅大廈

隨著國內房價越漲越高,台灣人逐漸把眼光投向海外,又以美國、澳洲、日本和馬來西亞等地為主,尤其以座落於第 56 與 57 街之間的公園大道的美國432 Park Avenue,即將成為紐約市最高建築物及西半球最高住宅大廈,大部分買家均來自美國,其他則來自中國、俄羅斯、中東、南美洲及英國。

與歐美成熟國家相較之下,台灣人普遍優先選擇亞洲國家,主要是因為距離近之外,對於亞洲國家熟悉度高,其中又以日本與馬來西亞最受矚目。由於投資海外房地產比較適合長遠性的投資,因此,大部分國內代理銷售海外房地產的業者,幾乎以高租金報酬率為訴求。

海外置產以台灣居冠

◄根據日本信義近一年的熱銷產品,中古屋與新成屋的比重,也從以往的7:3轉為3:7,顯見新成屋逐漸受到投資客的重視。

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日本從首相安倍經濟政策實施以來,幣值大貶,且東京租屋需求龐大且穩定,成為吸引置產的最基本誘因,再加上近日東京確定取得2020奧運主辦權,為日本房市注入一劑強心針。

根據日本信義房屋不動產株式會社內部的成交資料顯示,2013年上半年台灣人赴日購買約115億日圓的房地產,比2012年整年度多出了三成。

難怪日本富士電視台特別做了一則專題報導,「買日本不動產,台灣人居第一」,直擊一名年僅38歲專程搭機前往日本看房的台灣男子,在日語不通的情況下,帶著專屬翻譯,隨著仲介的安排,用兩天時間將東京的高級精華地段走透透。

根據房仲資料顯示,在東京都23區部,步行至地鐵站約10分鐘的地段,30坪的三房公寓房價不到2,000萬台幣,分租之後平均每年租金投報率約6至8%。

購物天后利菁首次進軍日本房市,與朋友一起買下東京青物橫町站附近一棟四層樓建築,一樓是知名的便利商店,2、3樓為居酒屋,4樓是不動產商公司。由於該建築的地理位置相當理想,鄰近日本知名的企業「樂天」、「新力」,距離車站也只有一分鐘的路程,讓利菁僅靠賺租金即可繳貸款。

而吳淡如選中東京神樂阪一間5樓公寓的2樓,因為日本房屋不另扣公共使用面績,所以室內共有16坪大,而且房客還花錢重新裝潢,連浴室都換新,替吳淡如省下一筆可觀的修繕費用。

東京都心五區最熱門

擁有國內不動產仲介業龍頭招牌的信義房屋,在日本合作夥伴的協助下,信義房屋於2010年2月份成立了日本信義房屋株式會社。由於信義房屋是台灣在日本少數設點的房仲業者,因此日本投資說明會幾乎每場爆滿,連非假日也要加開投資說明會。

據統計,日本信義今年上半年成交177件,超越去年全年的173件,幾乎天天都在成交。同時,除了台灣客戶,還需面對來自韓國、中國、新加坡以及日本當地居民的競爭。

根據日本信義近一年的熱銷產品,中古屋與新成屋的比重,也從以往的7:3轉為3:7,且有88%的成交產品位於東京都心五區(涉谷、新宿、中央、港區及千代田等五區),購屋主力朝向「高(總價高)、富(地段號)、帥(賣相佳)」的趨勢發展。

信義房屋 成功開拓東京房市

日本信義駐台辦公室專案經理李芊億,每隔兩個月就會到日本出差,以了解當地房市狀況,同時負責協助台灣民眾到日本購屋,除了第一線回答購屋問題之外,也會針對客戶提供的預算和條件提供建議。

她透露,之前赴日買房都是屬於「小而美」的包租客群,金額多在3,000萬日圓左右,偏向租金報酬率高,或是店鋪、商用型物件,但今年開始卻有不少人指明要找地點好、屋齡新的豪宅物件,而這些主要客群為50歲以上的企業家、中小企業老闆及高階經理人,明顯日益看好日本房市未來的增值性。

除了投資之外,也有人以自住為取向,多半是父母為子女求學購屋、或日後退休旅遊為考量,其他則包括了經常前往日本出差的高階主管和事業有成的企業老闆,視置產為度假用途。

▲日本房市交易制度和房市型態與台灣迥異,建議買家別忽略背後隱藏的投資考量盲點。

買房不能單看總價

為了讓投資客戶更熟悉東京的交通和地理環境,房仲公司都會強烈要求投資者必須親自前往東京,當地會有專人帶客戶搭地鐵走一趟,了解並熟悉房子的優缺點,嘗試從租屋者的角度去觀察物件和狀況,再決定是否花錢投資。

至於投資的內容和條件,李經理提醒投資客買房不能單看總價,還要加上印花稅、契稅(房地產取得稅)、規費(登記許可稅)、每年房屋稅(固定資產稅)、地價稅(城市規劃稅)等。

至於所得稅是以賺錢獲利的淨所得課徵,若虧錢、打平,則免課所得稅。另外,投資客進出日本居住時間若一年不到180天者,免徵住民稅等細節,都需要事前了解細節,以免陷入投資的迷思。

另外,由於語言不通的關係,李經理建議應選擇合法的當地業者,請對方提出營利事業登記證,不要找跑單幫的介紹,避免跑單。此外,仲介的手續費將只會收一次,不會在台、日兩地都收費。

關鍵字: Fashionqueen置產房地產Rafael Viñoly中古屋不動產信義房屋

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