▲售屋須注意土地增值稅、房屋合一稅等，提早做好稅務規劃，讓資金有更充裕使用空間。（圖／永慶房屋提供，下同）
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房屋買賣時，如果包含土地，需要完成土地增值稅的申報與納稅，才能進行過戶。永慶房產專家提醒，土增稅有兩種自用優惠方案，申報時要特別注意。此外，售屋所得還需課徵房地合一稅，與土增稅的自用條件也不同，符合自用資格步紙稅率更優惠，還有400萬的免稅額。
土增稅房屋符合自用稅金減半
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，每年1月1日會由內政部公告土地現值，作為計算土地增值稅的依據，土地漲價總額越多，就得按漲價倍數累進課徵20~40%稅率。如果符合土地自用條件，則能適用10%優惠稅率，比起非自用的一般稅率，可以節省至少一半稅金！
10%自用優惠稅率則有兩種形式，包含「一生一次」與「一生一屋」。「一生一次」需要符合出售前1年內沒有供營業或出租使用的住宅用地；地上建物必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有，並已在該地辦成戶籍登記等。最重要的，每人一生只有使用1次的機會！
「一生一屋」則沒有使用次數限制，但必須使用過「一生一次」之後才能使用，條件也更嚴格。需出售前5年內未曾提供出租、或營業的住宅用地；土地所有權人或配偶、未成年子女在土地售出前，需持有該土地6年以上，並在該地設有戶籍連續滿6年且持有自用住宅滿6年；且出售時，土地所有權人與其配偶及未成年子女沒有該自用住宅以外房屋等，相關條件都符合才適用。
▲永慶房屋以圖表說明，土增稅有兩種情況，確認好自身條件，才能有效節稅。
▲自用稅率僅10%，永慶房屋建議售屋前要先好好檢查是否能符合節稅條件。
房地合一稅 自用稅率低還有400萬免稅額
除了土地增值稅，房地合一稅也有自用優惠稅率。陳俊宏說明，房地合一稅為房地交易新稅制，只有在2016年1月1日後取得之房屋、土地，出售後申報交易獲利所得時才適用（2015年底前取得的房屋、土地，買賣所得將併入隔年度5月的個人綜合所得課徵，沒有自用優惠稅率）。
而房地合一稅的稅率，將依據持有時間適用15%~45%的課稅百分比。若是符合自用條件，不僅房地買賣獲利在400萬以內免課徵，超過400萬部分還有10%優惠稅率，但要同時符合以下三點：第一，由個人、配偶、未成年子女持有，且設戶籍並居住連續滿6年；第二，出售前6年無出租、無營業或執行業務使用；第三，出售前6年個人、配偶、未成年子女沒有使用過本優惠。
需要注意的是，想使用土增稅與房地合一稅自用優惠，需要個人、配偶、未成年子女中至少一人，實際居住且連續設籍滿6年，如果期間有中斷就不算，並不是以累計設籍來計算！也要留意，即使子女有設籍且住滿6年，但房屋買賣時若子女已成年，也無法適用。
最後，陳俊宏再次強調，若想符合房地合一稅、土增稅的自用優惠稅率，要注意兩者條件並不相同，土增稅更有「一生一次」與「一生一屋」兩種方案，必須符合相關自用優惠稅率「全部條件」才能享有稅賦減免。如果民眾還有疑問，也歡迎到永慶房屋雙北直營門市免費諮詢。
▲售屋所得要課徵房地合一稅，永慶房屋圖解自用優惠稅率資格。
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