理財周刊／決戰台北市 住宅政策是關鍵

文．黃鵬(言希)

近幾年房價高漲，住宅政策可說是最火熱的議題。隨著選戰白熱化，台北市各候選人均提出政見，大致不脫興建公共住宅增加供給量、租金補貼及以租代建三個方向。

興建住宅以增加供給量，並由政府出租，長期確實可有效緩和住宅不足的問題，但短時間無法將量提高至有效解決居住問題。

其次，興建地點不應僅侷限在台北市精華區，應以大台北都會區，沿捷運三環三線，在交通方便但房地產價格較低廉地區興建，降低興建成本並平衡區域發展。

租金補貼的方式簡單，政府須承受成本僅有租金差額，但在2012年市府約租金補貼六千五百戶，比例僅有3.4％。補貼對象條件設定、政府編列預算，直接影響補貼成效。

台灣房地產持有成本低廉，囤房負擔輕，台北市住宅空置率約為一成，若實行以租代建，由政府進行包租及物業管理，起始成本最低廉。

政府可以較低租金向屋主保證出租，並租予房客，政府僅須負擔屋主空置損失，即可創造三贏。但要讓屋主釋出空屋並不容易，且實行困難。原因其一，現行法規規定，屋主自租不必實價登錄，不用被課稅，因此難以納入政府包租範圍。

其二，空屋散落城市各角落，要實施物業管理極為困難，包租房屋素質難免參差不齊，將增加後續服務成本。其三，屋主為追求租金最大化及最合適之房客，不願將房屋交由政府包租。

為避免直接取得所有權後轉賣，三種方式皆傾向輔助人民租屋，不管是以租代建活化老屋、直接給予租金補貼或是興建公共住宅出租，對承租對象之條件設定，皆應謹慎規定。三種方式各有利弊，可分短、中、長期行之，結合其長處，方能對症下藥。

對急需改善居住環境族群，給予租金補貼，減輕負擔；包租一定比例空置房屋增加中期住房供給；興建社會住宅配合交通建設發展整體住宅政策，補足長期住房供給量，並獎勵自辦都更，方能達到城市汰舊換新，永續經營。

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