理財周刊/東南亞國家房屋交易稅面面觀

文.莊孟翰 (顏瓊真整理)

Q:林口張先生問:政府打房,正在推動房地合一實價課稅,並將停止課徵「奢侈稅」;對此有人批評,也有人持肯定態度,請問鄰近國家怎麼課稅?

A: 香港在開放大陸人士前往置產後,帶動房價向上飆漲。香港政府在2010~2012年分別祭出加徵額外印花稅(SSD)的壓抑措施,對短期投資客開鍘;至於新加坡也大幅提高印花稅,凡持有4年內即轉賣的房產,都課高額印花稅。

由於受到美國QE1與QE2兩輪量化寬鬆政策的影響,香港政府為壓抑不斷飆漲的房價,遂宣布自2010年11月21日起,將印花稅就4.25%的基礎,再加徵「額外印花稅」,同時緊縮房貸比率。其施行諸多措施的主要原因在於,房價在僅僅一年之間的漲幅即高達114%,其中84%是房價低於300萬港元的住宅,亦即過去豪宅的熾熱炒風已逐漸蔓延至一般住宅。



具體來看,香港政府從11月21日開始,即規定對買入的物業在6個月內轉售者,除須繳交4.25%的印花稅外,買賣雙方需支付「交易金額」15%的額外印花稅;6~12個月內轉售者,特別印花稅稅率為10%;12~24個月內轉售者,稅率為5%。惟此一因應措施,也僅讓房價呈現短期下跌而已,其後在中國資金逐漸湧入的情況下,房價仍持續處於上漲狀態。

2012年10月26日香港政府為遏止房市泡沫,再度宣布兩項針對住宅的措施,包括延長額外印花稅適用期至3年,並針對非香港永久居民及公司企業購屋者,須再徵收15%的額外印花稅。

按香港2003年6月29日與中國簽訂CEPA,當月港島面積120平方公尺以上之高級住宅,每平方公尺售價僅港幣54,339元(每坪新台幣73.99萬元);2010年12月,已大幅飆漲至港幣191,134元(新台幣260.26萬元),漲幅高達2.52倍;2011年12月,再漲至港幣285,817元(新台幣389.18萬元),漲幅亦達50%;2012年8月則小幅回跌至港幣237,245元(新台幣323.05萬元),跌幅17% (按3月16日,1元港幣= 4.119元新台幣計算)。

雖然此跌幅不如預期,但從香港私人住宅售價統計資料卻發現,160平方公尺以上的大坪數物件,成交量呈現萎縮,每個月成交量低於20件,此一情況從2011年7月起持續至2015年2月。反觀同期,小坪數的40平方公尺以下,及中大坪數40~69.9平方公尺之物件,交易則持續熱絡。

新加坡是世界公認高所得且住宅自有率最高的國家,主要緣於創立於1955年的公積金制度(central provident fund; CPF ),不僅建構了亞洲最成功的社會安全制度,更為全民提供80%的廉價組屋(即台灣通稱之國宅);其所以能夠達到全球矚目的最高住宅自有率,主要應歸功於國有土地高達80%,加以稅制完備,市場區隔分明,組屋與一般住宅價格控制得宜。

新加坡「房產稅」主要係為調節貧富差距、補貼低收入者的重要手段,其房產稅係按房屋的年產值(annual value)計算,而年產值係房屋每年可賺取租金的淨收入,亦即年租金減去物業管理、傢俱、維修的費用;至於自住房產稅率為4%、其他類型為10%,惟對於超過100平方公尺的「富人住房」則課徵較高稅率。

2011年新加坡稅務局調整自有房地產的產業稅徵收辦法,規定經過評估後的房屋年價值中6,000新元以內部分免稅,6,000~65,000新元之間按4%稅率徵收,65,000新元以上按6%稅率徵收。在買賣交易方面,買方要繳交2~3%印花稅,但稅額按「總房價」3%計算後可以扣減5,400新元;房屋出售時則要繳交所得稅,惟持有5年後出售則免徵所得稅。

新加坡後來大幅提高印花稅,凡持有4年內即轉賣的房產,都要課徵印花稅:第1年課徵「交易價」的16%,第2、3、4年轉售則分別繳付12%、8%和4%印花稅。

台灣在2011年6月實施奢侈稅,主要是仿照香港及新加坡做法,以「交易價」為課稅的稅基,其間差異在於三地的稅率不同,而政府即將推動的房地合一實價課稅的稅基為「交易利得」,也就是以「賣出價減去買進價的獲利部分」作為課稅基礎,稅負會比現行的奢侈稅減輕一些。

最近有不少評論,與同為華人世界的香港和新加坡相較,嚴厲指責政府長期忽視居住正義,不敢大幅調整房地產稅制,導致12年來房價持續向上攀升,其實最主要原因,應與土地權屬與土地儲備制度息息相關。

其中最大差異,在於港、星、台等華人世界中,唯獨台灣所有土地幾乎都為私有,加上早期興建國宅大都以出售為主,導致政府手中沒有籌碼,政策無從施展,殊為可惜。

香港政府曾於2012年10月17日首度公開土地儲備資訊,藉以消除房價上漲之預期心理,此一做法或可作為政策擬定之參考。

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