理財周刊／要賺海外投資財掌握五竅門 | ETtoday財經雲

文．莊孟翰(顏瓊真整理)

Q : 台北簡太太問：最近幾年，好多人都往海外投資，今年則常聽到柬埔寨、倫敦等房地產的介紹，海外投資真的那麼好嗎？有沒有風險存在？

A : 目前海外房地產的投資人約可粗略分成兩種，一種人是追求穩定收益，偏向跨海當「包租公、包租婆」；另一種則是口袋深，追求房地產的增值報酬，但因風險也太，故屬於高風險、高獲利類型。

以國人到海外投資來說，追求穩定租金收益的，以鄰近國家的日本居首，其次是英國倫敦或是澳洲的房地產，這兩國雖然也屬於租金收益型，但倫敦的投資金額會較大，大都要兩、三千萬元以上；至於澳洲地區則在某些潛力區，可找到千萬元左右的出租套房產品，可一邊收益，一邊等增值。不過，由於英國和澳洲都屬已開發國家，故增值幅度並不像未開發國家那樣飆升。

國人最近4~5年最熱門的投資區域，以東南亞國家為主，之前是馬來西亞，目前則是柬埔寨，另也有人開始推薦菲律賓、越南等房市，理由大都是這些國家正進入國內公共建設起飛期，經濟將向上發展，帶動GDP的成長，人民所得增加，對居住品質的需求也隨之提升；再者，不少跨國企業的投資會帶動外籍人士進駐，也讓基期低的房市醞釀漲幅！

東南亞國家因房市基期低，吸引不少口袋滿滿的投資客前仆後繼地前往，當中負責穿針引線的除了一些地產開發商外，國內的眾多房仲業者仍居大宗，因此，各大飯店每到假日會有不少海外地產投資說明會，大都座無虛席。

至於引發國人爭相到海外投資熱潮的原因，主要是政府實施不少抑制房價飆漲的措施，使得一些口袋較深的投資人，在資產配置上若仍以房地產為主，便會將資金轉向海外，加上房仲業者的推波助瀾，在各項說明會上大力鼓吹，也就深深吸引這些投資客的目光。

然而，海外投資不比在國內，存在著不少風險，就像之前台灣曾發生的「鴻源吸金」事件，案發後，不少拿畢生積蓄去存錢的人幾乎都血本無歸。當時，就曾有人對此揶揄說：「你貪他的利息，他貪你的本金」。

海外投資雖然不至於像「鴻源吸金」事件有如老鼠會的結構，但投資人仍要了解，任何投資都存在風險，當說明會都只偏向說好的那一面(也只會說好聽的內容)，絲毫沒有壞的一面，就該警覺並謹慎思考投資背後，究竟存在哪些風險？

正因為國人對海外市場不熟悉，而且除非有親友在當地投資，否則也找不到人可以詢問，加上目前市面上的說明會，多半只會偏向說好的訴求，因此，對於想要投資國外房地產的投資人而言，想要了解海外房市的真實面貌，勢必就得親自跑一趟，實地考察環境，眼見為憑(即便常常也只能看到一些皮毛)。

所以，在考察之前，投資人最好先收集資料，包括：

一、外國人在該國投資限制：如柬埔寨即規定，外國人不能買該國土地，若想買，則本國人持有部分要過半(類似須找人頭買土地)，此時的保障如何？

二、土地或房屋的產權問題：是採永久產權，或是僅有50~99年的使用權？

三、有哪些不動產稅負：例如持有時的稅負有哪些？如房屋稅、地價稅、修繕費(日本規定持有一定年限後，房子一定要修繕，故每年會先預繳修繕費)。

另外，像在出售時，有沒有像國內實施的「奢侈稅」或是所謂的「資本利得稅」、印花稅？以及稅負是否有抵稅的優惠(如外國人到日本投資置產，搭機來回的機票都可當抵稅的依據)。

四、售後服務的細節項目：例如有沒有包租？沒有包租的話，要找誰代管？代管費用如何計算？又再如出售時，要找誰賣？未來的潛在買家在哪裡？

五、匯兌風險高低：例如買賣時是以美金或是當地貨幣計價？像投資日本房產採用日幣，但日本在首相安倍射出三箭後，日幣大貶，從80多兌1美元驟貶至120兌1美元。這幾年投資日本，租金收益以日幣存在銀行，一旦想匯回台灣，則馬上面臨匯兌損失，多年投資反而可能是「白忙一場」。

除了上述問題之外，最重要的還是交易安全。像是一旦投資人評估一些持有成本與收益率，發覺獲利要比在國內投資來得好的話，便要進入買賣的簽約階段，此時，面對全部是日文或英文的合約書，如何確知內容為何？

換言之，最好要打聽清楚，該國房屋買賣的合約書有沒有公定版本？甚至拿到合約書後，最好能找人翻譯，若可以要求對方同時提供一份中文版本的合約書更好；另外，如果有第三方保證，也就是當地律師見證(同時要確認該律師是否合格)會更為理想。

總歸而言，想要確保海外置產，得先想想有哪些自保之道，才能降低買賣糾紛的機會，因為萬一出現糾紛，不僅跨國訴訟是件大工程，最後往往落得一肚子氣，且可能血本無歸。