理財周刊/「房地合一稅」上路 買賣屋先試算稅有多少

主持人:莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:去(2015)年12月六都房屋買賣移轉棟數爆大量,有3.6萬棟,沒想到今年1月卻大減量,僅有1萬1,565棟,月減少68%,這全都是政府實施房地合一課稅惹的禍?未來買賣房子該注意哪些細節呢?

A:去年12月六都買賣移轉棟數為3.6萬棟,而全國則高達4萬8,870棟,當時就曾解說是因為政府在今年1月1日實施房地合一稅,不少符合「持有期間超過2年以上」免課奢侈稅規定者,因擔心新政策上路,只要有獲利(自住者獲利超過400萬元以上)就得課稅的規定,因此,趕在去年12月底前完成房屋移轉登記。

其因在於已落日的「奢侈稅」,是依據成交金額來核課稅負,持有期間超過2年以上免課稅,持有1年以上未滿2年者,依成交金額課10%,持有未滿1年者課15%。

例如成交金額1億元的豪宅,若是持有期間未超過2年而賣出,則依上述規定,1年內被課的奢侈稅高達1500萬元,1年以上未滿2年者則是1000萬元。

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因為稅負重,使得不少在過去幾年購屋者,除非急需用錢,否則都會持有房屋滿2年以上才會有售出動作。

而房地合一稅是以「獲利金額」為課稅額,假設買進價格是7000萬元,賣出價是1億元,如果其間的相關成本為500萬元,則就獲利的2500萬元課稅。

若是符合自住使用的房子,則可先扣掉400萬元的免稅額度,再以2100萬元的獲利額度,依持有期間按10~45%的稅級申報。

就稅負輕重來說,依據「獲利多寡」來核課是較公平的,但房地合一稅邊際稅率高達45%,對短期持有者(2年以內)是相當不利的,而這也正是政策剛上路,第一個月成交量驟減的主要原因之一;不過與奢侈稅相較時得注意房地合一稅係有賺錢才課稅,而奢侈稅則是不論賺賠均按交易價10~15%課稅。

就政府希望經由各項政策來抑制高漲的房價來說,透過房地合一稅讓成交量「降溫」,市場少了追漲或投機的買盤,自然無法再將房價堆疊上去,但房價會不會因此而大幅下修,則依各區域的立地條件各有差異;至於供給量較多的重劃區,在房價逐漸走空的這一兩年內,確實都已出現10~15%甚至更高幅度的回檔。 房地合一稅在元月上路後,民眾買賣房屋得要更加「有感」才好,也就是買賣前,都要仔細的把每一項可能要繳的「稅」算清楚才行。

就買方來說,除了一些印花稅之外,最大宗的稅是交易時的「契稅(買賣契稅為房屋評定現值的6%)」,之後,則是持有稅,亦即每年5月要繳的「房屋稅(依房屋評定現值以及自住或非自住使用,而有1.2~3.6%不等)」,以及每年11月要繳的「地價稅」。

不過,就預售屋的購屋族來說,因為建商交屋的時間尚不確定在哪一月份,一般而言,交屋前的房屋稅及地價稅係由建商負擔,交屋後才改由購屋者負擔。

惟過去景氣好時,建商都會儘速完工,將房屋稅及地價稅轉嫁給購屋者,但現今行情不好,建商怕購屋者不來交屋,時間拖得愈久,建商稅負負擔愈大;另外,又擔心「降價」會破壞行情,反而會以大送裝潢或家電產品等另類降價措施來達到儘快交屋的目的。

另還有某建商在台北市和平東路所蓋的豪宅明明已完工,但卻遲遲不去申請使用執照,硬是要拖過5月份才申請,關鍵即在使用執照一核發,馬上就開始計算房屋稅,萬一豪宅客遲不交屋,建商馬上面臨5月就要自己負擔一大筆房屋稅的情況,因此,寧願晚交屋,也要閃過5月的房屋稅。

不過,從另一角度思考,縱然閃得過房屋稅,仍須考量土地增值稅核課時間點與利息成本負擔等現實問題。如今,連建商都如此斤斤計較,更遑論一般的受薪階級,非得精打細算不可,而更重要的是,得要搞懂相關的稅法,才可能真正言及節稅。

舉例來說,去年10月,媒體報導知名飲水機品牌賀眾企業董娘李寶儀,將名下信義計畫區知名豪宅「台北信義」10樓及11樓2戶,以破盤低價「出售」給兩個女兒,因該筆交易為親屬間特殊交易,成交單價分別僅105萬元及126.5萬元,幾乎是「台北信義」行情價「打對折」出售。

永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示,「台北信義」2戶親屬間特殊交易,以低價買賣交易,主因是為避開高額遺贈稅及適用舊制;雖然父母以「買賣」方式出售不動產給兒女,可免去10%贈與稅,但因贈與稅法第五條第六項規定,二親等以內親屬間財產之買賣視同贈與,但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付價款非由出賣人貸與,或提供擔保向他人借得者不在此限。

惟就該案例以低於行情的「買賣」方式申報,要特別注意的是,未來該2戶豪宅出售時,除非賣出價格低於取得價格,「虧損」就不用被課房地合一稅,否則,若依「行情價」賣出,則該2戶的「獲利金額」將相當可觀,屆時,出售不動產所需繳納的財產交易稅反而會比父母贈與子女時要繳交的10%贈與稅來得高很多。
一般來說,有錢人都會聘請會計師幫忙做各種節稅規劃,但賀眾董娘親屬間特殊交易,採取以低於市價約打對折的方式交易,雖然可能是為了子女的財務考量,但在「贈與稅」與「財產交易稅」間孰重孰輕的天秤考量,仍須多費思量,而這也正是買賣房屋前必須多了解各種相關稅法規定,方能真正達到節稅的最佳良方。

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關鍵字: 理財周刊房地合一稅新政策上路

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