理財周刊／擁陳年土地資產 股票價值評估大不同

若某公司有一筆陳年的土地資產，這筆資產對公司股價有什麼影響？是好還是壞？跟現在房地合一稅又有什麼關聯性？請看以下剖析。

文‧莊世金

某公司有一筆大筆的土地資產，常常被拿來做消息面炒作的工具，若消息放出打算要出脫土地的訊息，則股價就會漲一漲，等到消息放出之後回歸平靜，股價也就緩一緩又回到原地了。這樣子的公司我們常常會在市場上看得到。

由於土地掛在公司名下，並且藏著巨大的利益，使外部人不易評估土地真正的價值，加上近五年不動產價格飆漲，政府也相對應調整土地公告現值，所以才會有神祕的色彩讓投資人摸不著頭緒，造成所謂股價總在幻想中上漲的狀況。

會計原則的考量方式

會計原則通常是採用歷史成本來衡量一件交易，例如十年前買的土地，就必然是依照當期的土地交易價格來記錄在會計帳上，而且會計原則比較保守，沒有適當的交易形式實現獲利，單純的市價上漲無法認列利益，例如持有土地鄰近的土地已大幅上漲且已出售，有市價可借參考，可是由於自己的土地尚未出售，此形態漲價利益仍然無法認列為利益實現，除非資產有公開的價格(例如股票價格)，才有辦法認列為利益的形式實現。

依用途會影響獲利認列的模式

公司購買時的使用方式也是利益認列的考量之一，若是買入的資產用途是自己使用(例如作為辦公室)，當然就無法認列利益，稱為使用利益無法認列獲利，若是投資用途的土地就有所不同了。縱使土地有重估增值，增值估價的幅度也是有限度的。

土地漲價利益影響因素

依附表近六年六都公告現值來看，持有土地漲價利益可鎖定於超過五年以上的土地，可能會有相當增值的利益，只是標的土地增值的利益難以直觀估計。建議先確定土地的所有權，可以透過公司的財報確定持有的土地資料，或透過地政調第二類謄本來證明公司確有這筆土地。

其次，市價的增幅就比較難以估計，畢竟土地的市價較主觀，若是素地就更難評估價值，會依照素地的使用方式，包括登記是住宅區或商業區，容積率及建蔽率等，都會影響土地的市價。

房地合一實施土地增加所得稅

房地合一制度施行前，土地只要完納土地增值稅，即可享有土地交易所得免稅的優惠；房地合一制度施行後，土地除了土地增值稅要繳以外，土地交易所得的計算，尚可扣除土地增值稅計算的稅基「土地漲價總數額」後，再依公司適用的稅率固定一七％計算所得稅。

即使數十年前取得的土地，只要是登記在公司的名下，未來移轉都需要計算所得稅，不像個人課徵房地交易所得稅的稅率會依不同條件持有期間，依照45％、35％、20％及15％計算所得稅，沒有舊制度過渡至新制度期間信賴保護原則的適用，實質上是土地交易所得的加稅法案，使公司增加所得稅的負擔。雖然如此，土地出售所得仍然是比較容易獲得且部位較大的利益。

若是以公司的財務報表的角度來觀察公司的股價，如果股價越接近帳面價值，代表市場越是以公司的資產價值來考慮公司的市值，且股價越接近帳面價值，對於公司的經營綜效及創造價值的能力越是不認同，市場溢價越是低。

用帳面價值來衡量市場的潛力股

這樣子的股票相對穩健，因為資產價值的波動幅度總比股票市場的波動幅度低。若是有土地資產的話，此檔股票的價值就不能只以帳面價值來衡量，應該額外考慮購買土地時點到現在土地增值的溢價。有些盛行養地的建設公司，可能二、三十年只養一塊地，常常買入成本佔出售價格的比例低到連10％都不到，這時候所得稅有可能就會繳很多。

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