房市新手入門 套房投資停看聽

▲東京房東網執行董事李奇嶽，擁有多年的套房投資經驗。（圖／記者江羚瑜攝）

記者江羚瑜／台北報導

油電雙漲、物價齊漲，使房地產成為抗通膨的投資工具，其中總價最低的「套房」，成為不少房市新手的入門首選，不過投資套房之前，有哪些不可不知的風險呢？東京房東網執行董事李奇嶽表示，若套房的公設比過高、實坪不到十坪、公寓式分柤套房等物件，都不在他的選擇範圍內。

擁有多年套房投資經驗的李奇嶽，秉持「只買不賣」的原則，不但以套房收租為自己存下退休金，也累積了豐富的看屋經驗。談起大樓型的套房，李奇嶽指出，若公設比超過35%，不但要付可觀的管理費，室內實際的使用坪數亦會縮水許多，因此只要套房若含公設比逾35%，便不會將該物件列入考慮。

李奇嶽分析，套房的實坪若不到十坪，居住品質不好，不易收租，恐面臨空窗期，因此若依30%公設比計，投資套房的權狀登記，至少要15坪以上，室內使用面積才會逾十坪，對於房客來說，擁有較佳的生活空間，不但容易長租下來，未來轉租速度快，在管理上也較方便。

此外，也有人為了當包租公，將最常見的三房兩廳型公寓，隔成四間小套房出柤，
以增加租金收入，李奇嶽卻認為，將公寓分隔成套房來收租，首先要花一筆裝修成本，究竟是否划算，投資之前宜三思。

李奇嶽以衛浴設備為例，改裝一間至少花十萬，四間就要40萬，若再加隔間費10萬元，需先投入50萬元，若原本公寓收租2萬元，四間套房滿租若可收4萬元租金，起碼要超過四年，裝修成本才能回收，而分租套房若日後要轉賣，未來的轉手不易，除非接手的買主也是投資客，因此不建議房市新手以分租套房做為房地產投資的第一步。