文／王進祥 整理／顏瓊真
台灣房市在二○一六年創下二四．五萬棟的交易棟數新低量後，去(二○一七)年則回升到二六．六萬棟，今年預估量約在二十七萬棟上下。
而今年以來，因為建商積極推案，導致市場多所認為房市有回升增溫之勢？根據《住展雜誌》統計預估，全年可望突破一．一兆至一．一五兆元之成交量，將創下史上第三高紀錄。
房市尚未脫離谷底
房市真的有脫離谷底，向上攀升的跡象嗎？還是房市往多頭靠攏的時機呈現嗎？個人淺見認為恐怕並非如此，因為從不動產景氣的大事紀可以發現，去年跟房地產有關的事項就有雨遮不計坪不計價等多達九大項，而最可怕的是，新建餘屋待售住宅量直衝七．四萬戶，更是很大的賣壓(附表)。
此外，今年成交移轉棟數會比往年來得多，並不一定是景氣之復甦，而是二○一六年房地合一稅上路後，在二○一四、二○一五年(二年)間交易取得者，為了避稅而蓄意遲至二年後才出售移轉之量體，也就是說，很多人為了避開高達四五％或三五％高稅率房地合一稅，而延至今年始申辦登記之呈現。
再從「人口紅利」來看，一九四六年的人口數為六○九萬人，到一九七二年的一千五百萬人，二十六年來成長一．五倍，但從一九八九年的二千萬人，到今年的二三五七萬人，人口成長速度已趨緩。
另從國家發展委員會所發布的出生率與死亡率推估，預計到二○二○年時，出生數將等於死亡數，會形成死亡交叉。
台灣雙老：老人、老屋
由附表又可發現，到今年上半年，出生數八萬九八三○人，僅比死亡數的八萬九八一三人，多出十七人，也就是說，死亡交叉已然提早兩年，在今年下半年就看到。
此外，根據國發會統計，台灣從今年開始步入高齡化社會，超過六十五歲以上的老人預估會有三四三萬人，占人口比例的一五％，到二○二六年則會增加到四八八萬人，占比提升至二一％，也就是每五個人中就有一位是老人。
再根據財政部統計發布的資料，全台房屋稅籍，到今年第一季為八五四萬戶，至於住宅存量到去年第四季為八六九．六萬戶，也就是仍有十五萬戶並未設籍繳稅。
而全台房屋屋齡超過三十年以上的房屋數約有三九八萬戶，其中，六都就占了二七○萬戶。
另就全台平均屋齡約為二九．五六年(統計至二○一七年)，其中台北市以三三．一年最高，另外，房屋所有權人的年齡也逐漸高齡化，平均是五二．四歲。
因此，目前的市場會向上翻轉嗎？基本上應該不會，因為，老人及老屋的雙老情況，讓老人及老屋繼續更老，老人不會再買房子，而「少子化」，少子到年輕再至成年，在薪水不漲，即使高房價再降五○％，他們仍然買不起，購屋需求就不見了。
因為「買不起」，如果政府又無法提供足夠的合宜住宅或社會住宅及便宜的租金讓他們居住，則勢必要到城市中「租」房子住。
租賃需求帶動投資風潮
再從台灣鬧人腦荒而言，近幾年來竟有高達七十二萬的台灣專業人士離台，外聘到海外工作，或到海外找工作，這一群年輕人更不可能買房。因此，可以大膽預測，未來的六都市場，是屬於「投資市場」，而非「自住市場」。
而此投資市場，是指「租賃市場」會興盛，也就是有錢的投資客買了房子之後，再跟政府的「包租代管」業務做結合，由民間來補政府「社會住宅」不足的區塊。
未來「租賃市場」會否蓬勃發展？可以從以下情況來做分析：一是，全國空屋數高，根據內政部不動產資訊平台上的數字，到二○一六年底約有八十六萬二九六五戶，空屋率為一○．二二％，而六都空屋數，分別是台北市六萬○六八二戶，新北市十一萬八○六七戶，桃園市九萬一七五二戶，台中市九萬六一三二戶，台南市六萬六九四一戶，及高雄市的十一萬○九五六戶。
二是，租賃住宅的來源有二，其一是小英政府喊出的八年二十萬戶的興辦社會住宅，不管是政府自行興建，或是委託民間興建，未來再配合「包租代管」業務，勢必釋出成為「租賃住宅」，並透過租金補貼，整合房客，最終來到租賃住宅代管業手中。
其二是民間閒置房屋(未出租)或專業房東(已出租)，是否會因選舉過後之查稅而鞭策，尤其是政府會否鼓勵(減免)釋出，不無可能。
亦即，透過包租業轉租出去，或是透過各種稅收(地價稅、房屋稅、營業稅及所得稅)，把擁有閒置房屋與忘了報稅的專業房東逼出來，或是透過租稅減免的誘因，甚或查(補)稅之鞭策，房東終究會有心念因而釋出，最終也都會到租賃住宅代管業手中。
三是，根據內政部統計處及營建署的統計資料，二○一七年租屋市場人數推估，家戶租用狀態約九八．五萬戶，以每戶平均約二．六九人計，再加上教育部統計的學生校外租屋人數推估約為二五．八萬人，合計就有二九○．八萬人需要租房子。
包租代管費大餅達上百億元
至於整個「包租代管」業務的大餅有多大？若以租屋市場的九八．五萬戶，再加計租屋學生(一人一間套房計)，約有一二四．三萬戶，抓整數為一百萬戶來算，以平均月租金約一萬二千元計，整體月租金就有一百二十億元，一年下來就有一四四○億元，而若以「代管費」占一○％來算，年代管費就有一四四億元。
而另若以六都平均月租金為九六七四元計，先就家戶租屋的九八．五萬戶，年租金預估有一一四三億元，而一○％的年代管費也有一一四億元。這也就是政府開放「包租代管」業務後，為何不少業者躍躍欲試之處。
具體來說，今年年底前絕對是「租賃住宅服務業」蓬勃發展之時，且六都均會組成「租賃住宅服務業」公會之發展盛事。
今年十月十二日有幸受社團法人新北市地政士公會之邀，主講「包租代管之商機及策略」。其目的更在藉此宣導，期盼喚起「地政士」業者，在「房仲業」紛紛轉型之際，另創一股協尋「餘屋、空屋、專業房東」之風氣。亦即，鼓勵地政士共同合作來參與「社會住宅計畫」與「租賃住宅計畫」之共創商機。
尤以近幾年來房市成交量驟減，代辦登記業務趨少，不少地政士更擔心喝西北風之際，是否，善用不動產法務稅務之專業來跨業至「包租代管」業務，更非不是時勢所趨。
地政士可跨業包租代管
其實跨業「包租代管」並不難，因為，所謂的租賃市場，一要有房東，二要有房客。而房客部分，不用擔心找不到，因為從政府提供租金補貼的名單，就可先確保一定的來源；至於房東部分，如何找出這些有閒置資產的房東，提供出租物件，就是可努力的方向。
值得欣慰的是，地政士在跨業至「包租代管」業務時，必然會是比較順手的。因為在代辦各種財產登記的過程，或多或少可掌握那些客戶手中有多餘的閒置資產可活化，再者，地政士熟知各種地政法令時，就已先具備了「地籍、地權、地稅、地價及地用」等觀念，更可輕鬆從各種節稅角度來「說服」這些客戶加入「房東族」。
至於政府為了讓更多的屋主加入「房東族」，或是現有的房東「個體戶」能加入「包租代管」業務，更是立法而從租金所得減免著手，提高參與的誘因。
如所得稅優惠部分，就一般住宅的月租金免稅額是最高六千元，超過六千元以上至二萬元部分，費用減除率為五三％，而社會住宅的月租金免稅額為一萬元，超過一萬元部分之費用減除率為六○％。
從附表可以發現，若同樣是月租金一萬五千元的一般房東的租金所得減免，每年應納稅額為一萬二三一二元，但是加入社會住宅房東只要繳二八八○元。
社會住宅將成租賃新藍天
再舉今年租賃市場最大的消息為例，位於建國北路三段的一棟閒置長達三十二年的建物，業主委託政大盛地產與兆基管顧，將重新裝潢成新空間，未來將做出租之用，即非不是政府積極推廣政策與業者興致高昂，所共同創設之社會公益成效。
該大樓的土地有一千六百八十四坪，經查，其申報地價為每坪二十萬八千一百三十二萬元，地價總額約四億四千九百二十二萬元，先不論該業主的其他資產合計申報地價為多少，只單就該筆土地的地價稅來說，若依台北市地價稅累進起點地價為三千九百三十八萬七千元，而累進稅率以偏低之千分之二十五(最高為千分之五十五)來算，該案每年的地價稅就高達八百六十七萬餘元。
該案若加入「包租代管」，可適用自用稅率的千分之二來算，地價稅只要繳八十九萬八千四百四十二元，兩者一年相差八百萬元(尚未計算同一人在台北市之地價稅，依法另應合併計算地價總額，且實務上累進稅率可能高達千分之五十五)。
總而言之，地政士或房仲業者加入「包租代管」業務之際，若能再結合都更、自主都更，甚或危老重建之容積獎勵，且能激起房東談節稅及善用「地籍、地權、地稅、地價及地用」等法務與稅務觀念。
再切入地主或屋主之內部父母子女財產規劃，與外部之合建、委建及爾後出售之「房地合一稅」規劃及餘屋之去化，必然激起一波有錢人或投資客，在利率偏低、閒置資金仍多，但卻不景氣之時代，得有機會配合政府政策在「租賃住宅」找到事業的新藍天。
【更多精采內容，請見《理財周刊》948期，便利商店及各大書店均有販售www.moneyweekly.com.tw】
讀者迴響